Что лучше тсж или управляющая

 

Не можете определиться, какой вид управления многоквартирным домом выбрать? Разберемся, что лучше – ТСЖ или управляющая компания, учитывая все положительные и отрицательные стороны. Обратимся к источникам, которые актуальны в 2019 году. Что выбрать — управляющую компанию или товарищество собственников жилья. Все плюсы и минусы обоих вариантов, разница между организациями.

Товарищество собственников жилья

Некоторые эксперты в жилищной сфере полагают, что ТСЖ на данный момент является лучшей формой жилищного управления. И этому есть обоснованные и веские причины, так как товарищество имеет много плюсов. Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

  • возможность управления имуществом, находящимся в собственности, с целью получения дополнительных средств на расходы товарищества, а именно совет дома может: сдавать в аренду, использовать подвалы и технические этажи, размещенать рекламу на фасадах;
  • принятие решений по возникающим вопросам на общем собрании жильцов путем голосования в кратчайшие сроки;
  • прозрачность всех финансовых операций: каждый участник ТСЖ имеет право ознакомиться с расходованием средств, попросив предоставить ему соответствующий отчет;
  • экономичность: возможность платить только за те услуги, которые необходимы, а не те, что вам навяжет та же УК. Например, если дом новый, то нет необходимости в переплате за уборку территории и вывоз мусора, сбор средств на ремонт;
  • согласование выбора подрядчиков и поставщиков услуг с членами ТСЖ.

Сказав о преимуществах, необходимо определить и недостатки:

  • некомпетентные люди в правлении и среди активистов ТСЖ. Эта проблема, пожалуй, является главной. Ведь председатель товарищества выбирается среди жильцов и участников организации, и зачастую помимо лидерских качеств никаких других необходимых навыков не имеет, что может осложнить ведение дел;
  • при возникновении задолженности у какого-либо из жильцов председателю необходимо ее распределить на остальных членов товарищества, так как собственного капитала ТСЖ нет, а значит, финансового кармана, из которого можно покрыть возникший долг во избежание приостановки услуг ЖКХ, нет;
  • существует вероятность повышенных цен на некоторые виды разовых работ в отличие от УК, так как у выполняющих ее подрядчиков нет заинтересованности в одиночном заказе;
  • ликвидация ТСЖ – длительный процесс, который также можно отнести к недостаткам.

Резюмируя, можно сказать, что ТСЖ – наиболее прозрачный способ управления домом для собственников квартир, что является основным плюсом. Ведь каждый из них понимает, куда именно и на что идут его деньги.

Нюансы при выборе формы управления многоквартирным домом

В случае, если в дом была приглашена управляющая компания, деятельность которой каким-то образом ущемляет интересы какого-либо собственника, то этот жилец имеет право собрать документы и подать жалобу в суд на решение общего собрания.

В том случае, если данному собственнику действительно был причинен вред, а также если голос собственника мог повлиять на результаты всего голосования, но по каким-либо причинам не был отдан или засчитан, то суд может отменить решение собрания и провести новое голосование.

При проведении общего голосования собственников с целью выбора управления домом нужно помнить, что жильцы, проживающие в доме, но не являющиеся в нём собственниками (например, съёмщики квартир), то такие граждане принимать участие в обсуждении вопроса не имеют права.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

  • Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
  • У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
  • УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
  • Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

Минусы:

  • Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
  • За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
  • УК не отчитывается о тратах средств.

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

  • ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
  • Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
  • Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
  • ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
  • Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

  • Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
  • Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
  • Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

Плюсы и минусы ТСЖ

У создания ТСЖ есть свои очевидные преимущества:

  1. Возможность найма эксплуатирующей компании. На собрании собственников жилых помещений может быть вынесено решение о приглашении в дом хорошо зарекомендовавшей себя эксплуатирующей компании, которая будет полностью подчиняться решениям жителей дома.
  2. Дополнительные доходы. ТСЖ наделено исключительным правом ведения экономической деятельности на территории дома, что означает, что если в здании имеются площади, которые подходят под сдачу в аренду, то на счёт товарищества а банке поступают дополнительные доходы, которые могут быть потрачены на благоустройство.
  3. Ухоженный двор и чистые подъезды. Одной из главных задач ТСЖ является создание в доме атмосферы уюта, и справляются товарищества собственников с этой задачей гораздо лучше, чем городские службы благоустройства.

Как бы то ни было, идеальных вещей на свете нет, и при выборе данной формы правления нужно быть готовым к следующим неудобствам:

  1. Обустройство дополнительных детских площадок, парковочных мест и наведение порядка в доме требует достаточно больших капиталовложений, поэтому в домах, где есть ТСЖ, собственники платят намного больше денег по счетам, чем там, где товариществ собственников нет.
  2. В жилищном законодательстве до сих пор нет чётких правил взаимодействия между ТСЖ и властями разных уровней, что нередко приводит к долгим судебным разбирательствам.

Плюсы и минусы управляющих компаний

Фото 2

Данная форма управления обладает рядом неоспоримых достоинств:

  1. В управляющих организациях работают настоящие профессионалы, хорошо знающие законодательство в жилищной сфере и обладающие большим опытом эксплуатирования имущества жилых домов.
  2. Материально-техническая база организаций, занимающихся управлением жизни в многоквартирных зданиях, намного лучше, чем в ТСЖ.
  3. Юристы в штате сотрудников бдительно следят за изменениями в Жилищном кодексе РФ и других законах, регулирующих деятельность в жилищной сфере.

Правда, у таких организаций, как и у всех других, есть и недостатки:

  1. Платежи за все работы, совершаемые по дому, и оказываемые услуги проходят через счета управляющей компании, что оставляет собственникам жилья минимум возможностей контроля расходования денег.
  2. Зачастую главы управляющих фирм принимают решения по эксплуатации дома полностью самостоятельно, нисколько не советуясь с собранием жильцов дома.

Основные различия

Первое, что стоит выделить, – некоммерческий характер ТСЖ и, соответственно, коммерческий – УК. Из-за того, что получение дохода не является целью ТСЖ, ей нет смысла завышать расходы, чтобы получить от жильцов больше средств. Проще и контролировать расходы, выше прозрачность, также имеется личная заинтересованность участников в достижении положительного результата, поскольку речь идёт о доме, в котором они сами живут.

С другой стороны, УК имеет профессиональный штат, компания создаётся именно для того, чтобы управлять многоквартирными домами, и её сотрудники имеют опыт в этом деле, у компании налажены контакты с поставщиками. Кроме того, поскольку их деятельность профессиональна, она строже регулируется законодательством, определённее ответственность перед жильцами.

Однако работу УК подчас сложнее контролировать, и проверить, на что ушли средства. При недовольстве деятельностью управляющей компании придётся либо разбираться при помощи надзорных органов, либо дожидаться окончания контракта, чтобы затем поменять его условия или обратиться к другой УК.

Ещё один значимый параметр, по которому они могут отличаться, – степень участия в вопросах, касающихся дома. Если создано ТСЖ, то жильцы могут и даже должны принимать активное участие в обсуждениях, при УК же они сводятся к минимуму, и повлиять на её решения довольно сложно. Но вместе с влиянием приходит и ответственность, и необходимость решать организационно-технические вопросы. Так, если в доме создана ТСЖ, то именно жильцам придётся заниматься ведением документации, расчётами, договариваться с поставщиками – обычно всё это берёт на себя УК. Следовательно, требуется, чтобы в доме проживали люди, способные заниматься такими вопросами, и располагающие временем на них.

Что такое управляющая компания?

Управляющая компания в сфере ЖКХ – это организация (юридическое лицо), профессионально и на возмездной основе занимающаяся содержанием хозяйства жилого дома.

Данные организации в современной редакции Жилищного кодекса РФ не подразделяются на виды и типы, несмотря на то, что деятельность одной управляющей организации может сильно отличаться от того, чем занимается другая такая же фирма.

Компания по сути является посредником между жильцами дома и фирмами, предоставляющими различные услуги (от сантехнических до благоустройства территории).

Она также признается первым подрядчиком для всех работ, проводимых в доме. Если же управляющая компания сама не занимается выполнением работ, а заключает договоры с другими организациями, то она называются субподрядчиком.

Управляющие организации в зависимости от своей деятельности делятся на следующие группы:

  1. Управляющие. Отличительной чертой таких компаний является то, что данные фирмы не имеют штат сотрудников, выполняющих различные работы по дому, они всего лишь ищут субподрядчиков и заключают с ними договоры на оказание услуг.
  2. Гибридные. Выполняют все работы, связанные с содержанием многоквартирного жилого дома, своими силами, а также предоставляют жильцам здания коммунальные услуги.
  3. Эксплуатационные. Занимаются только эксплуатацией имущества дома. Часто такие компании приглашаются в дом для осуществления операций с жилым и нежилым фондами дома.

Какая форма управления лучше?

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В зависимости от конкретной ситуации, жильцам может подойти и самостоятельное управление, и «списывание» всех забот на стороннюю компанию.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией очевидны, если:

  1. Дом небольшой и его содержание не требует специфических знаний и создания большой рабочей группы.
  2. Жильцы хорошо знают друг друга и доверяют соседям, есть основания полагать, что каждый будет добросовестно исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг.
  3. Большинство жильцов — собственники квартир, ведь если имеются наниматели социального жилья, то возникнут проблемы с администрацией.
  4. В доме живет активный председатель, готовый взять на себя все заботы по управлению домом (поскольку ТСЖ — некоммерческая организация, зарплата ему не полагается, следовательно, всё будет на добровольных началах).
  5. В доме имеются помещения, сдаваемые в аренду, либо на стенах размещаются рекламные блоки, что позволит ТСЖ получить дополнительный доход.
Обратите внимание! Если жильцы не хотят брать на себя излишнюю заботу по найму и отбору эксплуатационный компаний, заниматься перераспределением средств, а также если в доме много нанимателей социального жилья или обычных арендаторов — такому МКД лучше всего довериться профессиональной УК.

При выборе формы управления домом есть еще один вариант — можно образовать ТСЖ и нанять УК для осуществления основной работы.

Различия в деятельности

Фото 3

Помимо отличия в организации между УК и ТСЖ, существуют еще другие особенности для каждой из форм управления. Управляющая компания:

  • способна обслуживать множество домов в разных кварталах города и целые предприятия;
  • возникающие вопросы решаются председателем и советом;
  • сотрудники управляющего органа– профессионалы в своей области;
  • имеет материальную и техническую базу;
  • не заинтересована в снижении тарифов;
  • при заключении договора не считает обязательным, чтобы собственники жилья вникали в детали и особенности обслуживания.

Товарищество собственников жилья работает следующим образом:

  • в управлении находятся один или несколько домов, ограничено количество квартир;
  • принятие всех решений товариществом осуществляется только на общем собрании, на котором обязаны присутствовать более половины собственников, образующих совет дома;
  • отсутствует собственная техническая база, инструменты, зачастую – навыки в ремонтных работах;
  • заинтересовано в понижении тарифной ставки на коммунальные платежи;
  • призывает участников товарищества быть внимательными и неравнодушными к тому, что происходит на территории, управляемой им, вникания в подробности обслуживания и ведения дел.

На основе этой информации можно в общих чертах понять, что из себя представляет каждая конкретная форма управления жилым домом. Несмотря на множество отличий между организациями, цель управляющей компании с ТСЖ одна. Но для того, чтобы принять решения, какая из них подойдет именно вам, стоит подробно рассмотреть все плюсы и минусы каждой.

Управляющая организация

Это коммерческая компания, занимающаяся управлением жильём за плату и выступающая в роли посредника между квартирантами и ресурсоснабжающими организациями. Она собирает деньги с жильцов и вносит оплату за услуги ЖКХ. Также в число её обязанностей входит содержание жилья, его ремонт, благоустройство придомовой территории, организационные моменты.

Для собственников это наиболее простая форма, при которой они почти всё отдают на откуп УК со штатом сотрудников, выполняющих все обязанности по управлению и составлению отчётности. Однако, и недешёвая, ведь этому штату требуется платить.

Плюсы

У УК есть ряд плюсов, обуславливающих то, что эта форма управления домом остаётся популярной. В их числе:

  • Потребуется лишь выбрать компанию, с которой предпочтительнее подписать соглашение, после чего все заботы о доме она возьмёт на себя, и дальнейшее участие собственников в управлении будет минимальным. Разумеется, в случае, если выбор окажется верным.
  • При задержке некоторых жильцов с выплатами УК может сделать их из собственных ресурсов и предотвратить возникновение возможных проблем с поставщиками.
  • Если у компании есть опыт работы на рынке, то у неё налажены контакты с подрядчиками, её сотрудники разбираются в рынке и знают, какие из них надёжны и оказывают качественные услуги, а какие нет. Сами жильцы такими знаниями могут и не располагать, и тем более не имеют налаженных контактов.
  • Обслуживанием дома, как правило, занимаются опытные специалисты, работающие в штате УК, а приходящие новички быстро учатся у них.

Минусы

Есть и ряд недостатков, из-за которых во многих домах собственники предпочитают ТСЖ:

  • Требуется платить за услуги УК, ведь она содержит постоянный штат сотрудников, а кроме того, является коммерческой организацией, и должна генерировать доход.
  • Этот недостаток – продолжение главного достоинства: не всегда руководство УК прислушивается к мнению собственников по вопросам управления, в результате тем иногда приходится либо молча принимать решение УК, либо ставить вопрос о её замене. Кроме того, при жалобах со стороны жильцов решение принимается долго.
  • Всегда есть риски недобросовестной работы: что УК будет экономить на материалах и объеме работ, не платить ресурсоснабжающим организациям и совершать другие нарушения, от которых в конечном счёте пострадают жильцы.
  • Если компания не просто задолжает, но ещё и обанкротится, то вряд ли жильцам удастся вернуть деньги.
  • Если компания управляет сразу несколькими домами, то деньги на ремонт одного из них могут уйти на другой, в то время как жильцам первого придётся дожидаться своей очереди ещё несколько лет. И они могут не дождаться вовсе – смотрите предыдущий пункт.

Подытоживая плюсы и минусы, стоит отметить, что минимальное личное участие в управлении делает этот вариант предпочтительным для людей, которые не против даже немного переплатить, но не имеют лишнего свободного времени, чтобы тратить его на заботы о доме. От услуг управляющей компании в любой момент можно отказаться, и организовать ТСЖ, однако, согласно статистике, примерно в 75% многоквартирных домов в России прибегают к помощи УК – следовательно, её преимущества многие находят достаточно весомыми.

Что такое ЖКХ

Фото 4

ЖКХ это комплексное понятие, которое объединяет в себя все отрасли экономической сферы, занимающиеся управлением, использованием жилья, предоставлением коммунальных услуг.

Сюда входит, например:

  1. Управляющая компания.
  2. Товарищество собственников жилья.
  3. Ресурсоснабжающие организации.
  4. Собрания жильцов, являющихся собственником жилого помещения.

Для того чтобы стать участниками правоотношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства, лица, проживающие в МКД (многоквартирном доме) могут выбрать тот или иной способ управления им, который действительно окажется выгоднее и удобнее. Существуют и иные формы образований, например, ГБУ, ДУК, ЖЭУ, ТСН, ЖСК, ЖЭК. Отличия их являются в сфере деятельности и способах осуществления управленческих полномочий.

Плюсы управления через ТСЖ

Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом. ТСЖ может быть образовано на один или несколько домов при условии, что положительно проголосует более 50 % владельцев квартир.

Основы работы этого юридического лица прописываются в уставе, принятом на общем собрании. На нем избираются члены правления и ревизионная комиссия, ведь ТСЖ имеет свой бюджет и финансовый план, реализацию которого она контролирует.

Деятельность товарищества направлена на создание, содержание, сохранение и приумножение общего имущества, а также на обеспечение поставок коммунальных ресурсов жильцам.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией заключаются в том, что при этой форме управления каждый заинтересованный собственник может влиять на принятие любых решений.

У объединения первоначально отсутствует своя материально-техническая база, однако оно может выбрать подходящие подрядные организации по приемлемым ценам.

Узнайте подробнее о том, что собой представляет товарищество собственников жилья.

Преимущества и недостатки УК и ТСЖ

Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.

Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:

  • выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
  • планирование бюджета;
  • наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
  • знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
  • установленная плата по договору управления.

Но есть в работе УК и минусы:

  1. Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
  2. Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
  3. При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
  4. Высокая плата за работу по договору.

Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:

  • важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
  • правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
  • все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
  • возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.

Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:

  • некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
  • стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
  • объединение непросто ликвидировать.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

Какой бы вид управления не предпочли жильцы, с них таким образом снимается обязательство по управлению и содержанию дома.

Такие обязанности перейдут компании, которой доверены. Что же предпочесть – ТСЖ или УК?

Плюсы организаций (преимущества)

Перечислим главные преимущества каждой формы управления домом:

Какие есть недостатки

Есть и минусы:

Отличия между ними

Невозможно однозначно ответить, какая организация лучше. Здесь важно учитывать все обстоятельства.

К примеру, если дом большой, и нет возможности выбрать грамотного человека, который будет управлять им, тогда стоит отдать предпочтение управляющей компании.

Этот вариант подойдет и тогда, когда отсутствует осведомленный в жилищном законодательстве человек.

Если в доме есть много помещений, которые можно сдать в аренду и получить прибыль, тогда выбирают ТСЖ.

Стоит выделить 3 главных показателя, что будут учитываться при выборе:

  • затраты;
  • борьба с лицами, что задолжали перед коммунальными предприятиями;
  • факт того, насколько деятельность сообщества прозрачна.

Большую часть расходов составляет плата за услуги ЖКХ. Но необходимо также содержать штат специалистом и рабочих, покупать необходимую технику, материалы и т. д.

Если учесть данный фактор, то стоит отметить деятельность ТСЖ, ведь сообщество:

Экономить можно только в том случае, когда управлением в ТСЖ заняты добросовестные граждане. УК не учитывает желание собственников квартир обслуживаемого дома.

Как получить квартиру от государства бесплатно молодой семье смотрите в статье: как получить квартиру от государства бесплатно.

К какому ЖЭКу относится дом по адресу в Москве, читайте здесь.

Чаще всего такие фирмы пользуются услугами субподрядчика, учитывая не качественность выполняемой работы, а наличие личных связей.

Но вот борьба с должниками заключается в том, что воздействовать уполномоченное лицо начинает на конкретного должника. Из-за него не будут страдать все жильцы.

ТСЖ – лучший вариант тогда, когда:

  • управлять необходимо небольшим домом, и при его содержании необходимо использовать специфические знания;
  • собственники квартир доверяют друг другу;
  • есть председатель, который не против такой ответственности.

Стоит изучить, разницу между управляющей компанией и ТСЖ:

Выход из УК при создании ТСЖ

Если вам не нравится, как выполняет свою работу УК, можно отказаться от ее услуг. Специального основания для выхода не нужно иметь.

При отказе от услуг УК стоит обратиться к ст. 162 ЖК, где сказано, что отказываться может гражданин, чья квартира приватизирована.

В противном случае решение останется за муниципалитетом. Но и у жильцов будет право голоса.

Первое, что нужно сделать, принять решение о том, что дальнейшее предоставление услуг УК является не желательным.

Это нужно сделать до того момента, когда истечет срок действия договора. Иначе соглашение будет пролонгировано на месяц и придется еще ждать.

Собственники квартир проводят собрание. Составленное заявление и протокол направляются уполномоченным лицам.

После этого жильцы могут собраться и решить о формировании ТСЖ. Проблемы могут возникнуть при сборе документов и их оформлении.

Иногда такие справки готовятся представителями муниципалитета самостоятельно. Для создания ТСЖ необходимо:

  • открыть счет в банковском учреждении;
  • провести собрание (если нужно, пригласить представителя администрации);
  • принять на собрании решение, проголосовав.

Что такое ТСЖ и каковы обязанности этой организации

Фото 5

ТСЖ — это товарищество собственников жилья. Это, по сути, один из способов управления многоквартирным домам. Под ним понимается добровольное объединение граждан. ТСЖ, как и любая другая управленческая структура, имеет свою внутреннюю иерархию, куда входят и органы управления, органы контроля и консультации по отдельным вопросам.

Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний. Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством голосов. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Фото 5

Какая форма содержания имущества многоквартирного жилого дома предпочтительнее?

Однозначного ответа на вопрос о том, как лучше управлять домом (с помощью создания ТСЖ или найма управляющей компании) нет – всё зависит от конкретной ситуации.

Если дом не очень большой и на всё здание не находится управленца, готового заниматься решением всех вопросов, связанных с хозяйством жилого дома, то в этом случае собственникам помещений лучше нанять управляющую организацию.

Также, если в доме нет ни одного специалиста по жилищному законодательству, то лучшим решением в данном случае будет передача хозяйства управляющей компании.

Если в здании достаточно много помещений, которые можно сдать в аренду и получить с этого неплохой доход, то имеет смысл попытаться создать ТСЖ.

В случае, если в доме подобрался неплохо подкованный в юридическом плане коллектив собственников, готовый отстаивать свои права и интересы, создание ТСЖ видится лучшим вариантом управления данным зданием.

Что такое ТСЖ и что такое УК?

ТСЖ — это некоммерческая организация, которая создается владельцами квартир для управления домом. Полномочия организация и способ ее создания закреплены в ст.135 Жилищного Кодекса РФ.

Если говорить просто, то ТСЖ выполняет те же функции, что и управляющая компания:

  • следит за состоянием дома;
  • нанимает персонал для ухода за территорией;
  • заключает договора с подрядчиками на осуществление ремонтных и иных работ;
  • собирает квартплату;
  • оплачивает налоги;
  • рассчитывается с коммунальными службами.

Управляющая компания — это коммерческая организация, юридическое лицо, которое на возмездной основе оказывает все услуги по содержанию и обслуживанию дома.

Условно, УК можно поделить на три разновидности:

  • управляющие, которые не осуществляют непосредственно уход за домом, а нанимают субподрядчиков для этого;
  • эксплуатационные, которые непосредственно выполняют услуги по содержанию дома;
  • гибридные, или эксплуатационно-управляющие, которые содержат дом и предоставляют коммунальные услуги.
Справка! По форме между ТСЖ и УК нет никакой разницы — они обе следят за содержанием дома и обеспечивают своевременную оплату всех услуг жильцами.

Но между ТСЖ и УК все же имеются некоторые различия по организации. Далее мы рассмотрим, чем именно отличается управляющая компания от ТСЖ.

Способы управления МКД

Форм управления выделяют две, разница между ними существенная, но есть ещё и третья:

  • управляющая компания;
  • товарищество собственников жилья;
  • непосредственное управление.

Непосредственное управление. Собственники при нём должны самостоятельно заключать соглашения для снабжения каждым из необходимых им ресурсов: электричество, вода и так далее. Если половина собственников подписывает договор – он будет действовать, в ином случае ресурсоснабжающая компания может его не исполнять. Плату вносит председатель дома, выбранный жильцами.

Такая форма управления подойдет небольшим многоквартирным домам, и считается самой экономной, поскольку число посредников сведено к минимуму. Обслуживание жилья может производиться либо самими собственниками, либо организациями по договору подряда. Если в доме более 12 квартир, то в любом случае придётся привлечь к обслуживанию управляющую компанию, но с ней будет заключён договор не управления, а подряда. Главный недостаток при непосредственном управлении – слабая защищённость жильцов законодательством, куда сложнее будет привлечь подрядчика к ответственности за некачественные услуги.

Всё-таки непосредственное управление следует рассматривать как неосновной способ, более распространёнными являются два других – при помощи ТСЖ или УК.

Какую из форм управления выбрать – решать жильцам, а эффективность будет зависеть от множества разных факторов. Например, ТСЖ будет эффективнее в том случае, если жители готовы тратить своё время на управление и вникать в связанные с ним вопросы, в ином же случае брать дело в свои руки может оказаться вариантом хуже, чем доверить всё УК. Это наиболее очевидное обстоятельство, но других, менее заметных факторов, ещё немало. Эти-то факторы мы далее и разберём, подробнее рассмотрев, как функционируют УК и ТСЖ, в чём могут оказаться их достоинства и недостатки.

Формы управления МКД

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам МКД нужно выбрать тип управления, который позволит обеспечить:

  • надлежащее содержание общего имущества;
  • благоприятные условия проживания;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • техническое обслуживание коммуникаций и оборудования: систем отопления, водоснабжения и иных.

Собственники квартир должны на общем собрании определить предпочтительную форму управления:

  • непосредственное, если в доме не больше, чем 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный или иной специализированный потребительский кооператив;
  • управляющая организация (УК).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед жильцами. Это — основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании.

Больше о том, какие существуют способы управления многоквартирным домом.

Что такое управляющая компания и ее обязанности

Фото 7

Управляющая компания является еще одним способом управления многоквартирным домом. Это профессиональный жилищный коммерческий объект, который , как правило, является посредником между собственниками жилых помещений и ресурсоснабжающими организациями. Они осуществляют функции по:

  1. Капитальному и текущему ремонту общего имущества.
  2. Облагораживанию территорий.
  3. Уборке подъездов и прилежащих помещений.
  4. Ремонту тепловых, энергетических и других технических сетей.

Выбор данного способа управления в новостройке в Москве или любом другом городе на территории РФ происходит путем проведения общего собрания ТСН (товарищей собственника недвижимости). Это собрание обязательно должно быть запротоколировано. Они могут выбрать абсолютно любую управляющую компанию и передать ей полный комплекс управленческих полномочий.

Как правило, управляющие компании сами навязывают свои услуги собственникам. Поэтому при выборе управляющей фирмы нужно тщательно изучить их различия на рынке, качество оказываемых услуг и то, кто дешевле все это делает.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании: таблица

Для того чтобы уяснить различия этих двух способов управления, необходимо выявить сравнительную таблицу.

У того или иного способа управления, разумеется, есть как свои плюсы, так и минусы. Выбор зависит полностью от жильцов конкретного многоквартирного дома.

Главная разница данных организаций заключается в том, что управляющая компания отличается своей профессиональностью, а в ТСЖ участвуют простые собственники. Преимущества и недостатки есть и у того, и у другого способа управления.

Если выбрать управляющую компанию

Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.

Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.

Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.

Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.

Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Так, компания обязана обеспечивать свободный доступ к следующей информации:

  • показатели финансово-хозяйственной деятельности;
  • перечень оказываемых услуг по содержанию и ремонту;
  • условия и порядок их предоставления;
  • цены и тарифы на ресурсы.

Подробнее о том, как работает управляющая компания ЖКХ.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ozhkh.ru/mnogokvartirnyj-dom/tszh-ili-uk
  • http://propertyhelp.ru/kvartira/kommunalnye-uslugi/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya.html
  • https://23kvartiri.ru/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya-plyusy-i-minusy-raznica-i-preimushhestva/
  • https://pravo.estate/kvartira/zhkh/tszh-ili-uk/
  • https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/upravlyayushhej-kompaniej.html
  • https://zen.yandex.ru/media/id/59dce336a815f198eb6a6e3f/5a7dc8fcc8901099b3e3cb41
  • https://yurzona.ru/upravlenie/tszh-ili-upravlyayushhaya-kompaniya-chto-luchshe-otlichiya-plyusy-i-minusy.html
  • https://pravovdom.ru/zhkx/chto-luchshe-tszh-ili-upravlyayushhuyu-kompaniya.html
  • http://jurist-protect.ru/chto-luchshe-tszh-ili-upravljajushhaja-kompanija/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий