Что входит в аренду квартиры

 

Как правильно сдать квартиру в аренду? Необходимо знать несколько основных нюансов, а также учитывать возможные риски и проблемы. Кто именно должен оплачивать коммунальные платежи при аренде квартиры. Как обсудить данный пункт в договоре и заверить его.

Кто должен это делать

Однозначного ответа на вопрос по оплате коммунальных платежей нет. Важно расставить приоритеты при составлении соглашения. В России популярным вариантом является передача прав на компенсацию услуг ЖКХ самим проживающим.

Важно понимать, что условия оплаты являются основными при составлении договора найма. Они не могут пересматриваться чаще одного раза в год. Поэтому нужно заранее определить субъекта действия. Лучше иметь аргументацию позиции.

Уточняем, что входит в коммунальные расходы

Содержание недвижимости — само по себе удовольствие не из дешевых. Даже если квадратные метры пустуют, в квартире никто не прописан и фактически не потребляется вода, газ и электричество, в квитанции регулярно набегает приличная сумма. Неопытные наниматели или рантье часто не принимают во внимание то, что помимо непосредственно арендной платы им придётся как-то делить расходы на коммуналку. Нередко уже после первого месяца проживания выясняется, что это бремя непосильно для одной из сторон. Чтобы не оказаться в непредвиденной финансовой яме, стоит заранее подсчитать весь перечень дополнительных платежей.

В понятие коммунальных расходов входят:

  1. 1 Содержание и ремонт жилого помещения Это общие расходы на управление многоквартирным домом. К ним относится содержание общего имущества, текущий ремонт, уборка земельных участков вокруг здания, обслуживание лифта, эксплуатация общедомовых приборов учёта и проч.
  2. 2 Коммунальные услуги Эти расходы в существенной степени зависят от числа жильцов в квартире и их экономности. Сюда входят расходы на горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение здания.
  3. 3 Телекоммуникации Практически в любой квартире есть телевизионная антенна, проводное радио и интернет-кабель. Но, если за пользование всемирной паутиной, как правило, потребитель платит конкретному провайдеру по факту оказываемых услуг, то счета за телевидение могут ежемесячно капать в квитанцию на квартплату просто на основании того факта, что в помещении есть нужный провод — даже если нет телевизора.
  4. 4 Телефония Минимальные счета за городской телефон также приходят потребителю просто по факту существования линии и лицевого счёта абонента. При этом пользуется ли кто-то связью, поставщика услуг не волнует. Избавиться от этих платежей можно лишь с отключением линии и потерей номера — многие боятся остаться совсем без домашнего телефона и платят ежемесячную «дань» годами.
  5. 5 Электроэнергия Счета за электричество напрямую зависят от того, сколько киловатт потратит потребитель. Счета могут быть как очень скромными, так и заоблачными.
  6. 6 Газ Расходы на газоснабжение могут быть включены в общую квитанцию о квартплате или приходить в форме отдельных платёжек. Расходы на голубое топливо и тарифы зависят от того, какой тип плиты и отопления изначально был предусмотрен в здании — газовое, электрическое или центральное.

Большинство коммунальных услуг поставляются потребителям исключительно по тарифам, которые утверждаются в установленном порядке. Если в договоре найма будет указана произвольная цена таких услуг, в случае конфликта из-за неуплаты суд может признать этот документ ничтожным. Юридически грамотно будет указать, что сумма компенсации стоимости расходов на ЖКХ определяется на основании счетов, выставленных поставщиками коммунальных услуг.

Будущий рантье должен чётко представлять себе, какие реальные затраты ждут его квартиросъёмщиков. Это поможет установить адекватную и посильную стоимость аренды: ведь наниматель будет учитывать каждую копейку, потраченную на жильё. Не важно, включите вы оплату ЖКХ в основную сумму или укажете дополнительным пунктом в договоре — чтобы сдать квартиру быстро и надолго, важно чтобы совокупные расходы соответствовали рыночной цене. Перед тем, как устанавливать конкретную сумму, изучите другие предложения по аренде похожей недвижимости в интернете.

Рис. Объявления о сдаче квартир в каталоге недвижимости ГдеЭтотДом.РУ

Действие 2

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Рассмотрим подробно алгоритм арендования от принятия решения сдачи квартиры в аренду до расторжения договора.

Пошаговая инструкция и правила

  • Подготовка оснований для сдачи в аренду – договоренность с другими собственниками, зарегистрированными в квартире гражданами и, при необходимости (если сдается доля в квартире или комната в коммуналке) соседями о написании письменного согласия.
  • Подготовка квартиры к сдаче в аренду – уборка квартиры, покупка необходимых вещей, придание товарного вида для привлечения арендаторов.
  • Поиск арендатора – подробнее смотрите в разделе «Кому и как?».
  • Заключение договора – подробнее в разделе «Оформление договора».
  • Получение арендной платы и контроль (либо осуществление) своевременной оплаты коммунальных услуг.

Кому и как?

Рассмотрим способы поиска арендатора жилья.

Самостоятельно (без посредников)

Сдать квартиру можно родственникам, друзьям, знакомым, знакомым знакомых, если они нуждаются в жилье. Это самый простой и в некоторой степени безопасный способ.

Сайты

Существует множество специальных сайтов для размещения объявлений (, , , внедвижимости.рф) и групп в социальных сетях, где можно найти арендатора самостоятельно без привлечения посредников.

Официально через агентство

Если вы желаете избежать траты времени и лишних хлопот – лучшим решением будет обращение к риелтору, который за определенную плату урегулирует вопросы, касающиеся аренды самостоятельно.

Часто риелторы просматривают объявления о сдаче квартир на сайтах и самостоятельно звонят арендодателю, предлагая свои услуги.

Не стоит бояться большой комиссии за услуги специалиста, поскольку она в большинстве случаев оплачивается за счет арендатора.

Иностранцам

Сдача квартиры иностранцу связана с дополнительными трудностями, поскольку арендодателю будет труднее проверить подлинность документов, предоставляемых съемщиком для подтверждения своей личности.

Однако договор арендования с иностранцем составляется без значительных отличий от типового договора между гражданами РФ.

Иностранное гражданство съемщика не является помехой для сдачи ему квартиры, если он имеет миграционную карту.

Проверить разрешено ли официальное проживание иностранца на территории РФ можно на сайте МВД (http://сервисы.гувм.мвд.рф).

Для проверки подлинности удостоверяющего личность документа просмотреть типовой образец паспорта страны, из которой приехал мигрант, и обязательно проверить нет ли в документе следов исправлений.

Организации (юрлицу)

Сдача жилого помещения под офис не слишком удобна как собственнику жилья, так и юридическому лицу. Однако теоретически подобная сделка возможна и осуществляется практически аналогично сдаче помещения физическому лицу.

За рубежом

Если гражданин РФ является владельцем недвижимости заграницей, сдать ее в аренду можно в соответствии законодательству той страны, в которой расположена собственность.

Законно и безопасно

Заключение договора аренды согласно нормам главы 35 ГК РФ является наиболее безопасным, поскольку в таком случае можно рассчитывать на законодательную защищенность своих прав.

Подробнее об оформлении смотрите в разделе «Оформление договора».

Быстро

Чтобы сдать квартиру быстро. можно прибегнуть к различным уловкам:

  • Снижение цены по отношению к рыночной или отсутствие необходимости для арендатора оплачивать коммунальные услуги.
  • Обращение сразу к нескольким риелторам, которые будут независимо друг от друга заниматься рекламой квартиры.
  • Размещение множества объявлений на всевозможных сайтах.
  • Предупреждение всех знакомы, коллег, друзей и соседей о том, что вы ищете арендатора.

Оформление договора

Рассмотрим нюансы оформления договора.

Обязателен ли?

Заключение договора обязательно для законного оформления арендования с возможностью в последующем рассчитывать на защиту своих законных прав как арендодателя.

В большинстве случаев, договор найма сегодня заключается между сторонами аренды, однако некоторые арендодатели обходятся и без документа.

Аренда или найм жилого помещения?

Нужно понимать, что при сдаче квартиры для проживания физического лица уместнее будет заключать договор найма жилого помещения.

Договоры аренды чаще заключаются между юридическими лицами, когда речь идет о найме офисов, складов и прочих производственных помещений.

Форма и содержание

Договор аренды оформляется на обычном листе А4 либо нескольких скрепленных листах.

Документ должен непременно содержать обязательную информацию (смотрите раздел «Обязательные разделы») и дополнительную, уточняющую условия арендования, которая прописывается в договоре по желанию сторон.

Дополнительными условиями могут быть любые разрешенные законом алгоритмы, но мы рассмотрим только самые распространенные из них:

  • Прописанный порядок ухода арендатором за жильем и находящимися в нем вещами (растениями, мебелью и т.п.).
  • Прописанный порядок осмотра владельцем квартиры при необходимости.
  • Прописаны правила проживания, которых должен придерживаться арендатор (не шуметь после одиннадцати, ограничения в приглашении гостей и количестве проживаемых в квартире людей и т.п.).

Обязательные разделы

  • Раздел со сведениями об арендодателе, арендаторе и предмете аренды. Здесь прописывается: ФИО сторон договора, сведения об их регистрации, номера паспортов; адрес квартиры, метраж, количество комнат, наличие мебели и техники, документ, на основании которого арендодатель имеет право на сдачу квартиры в аренду.
  • Условия арендования: размер платы за аренду и порядок внесения платежей (ежемесячно установленного числа или иначе, наличными или безналичным расчетом), а также назначается сторона, которая будет оплачивать коммунальные услуги полностью либо в определенных долях платежи делятся между двумя сторонами (распространенный вариант – оплата арендатором коммуналки по счетчикам с внесением остальных платежей арендодателем).
  • Условия расторжения договора по договоренности сторон и в одностороннем порядке. Обычно прописывается, что арендатор может расторгнуть договор, заблаговременно предупредив о своем намерении, а арендодатель может выселить съемщика если не будет выплачиваться арендная плата и при нарушении других условий договора.

Образец документа

Типовой образец договора аренды:

Бланки можно скачать здесь:

Типовой договор найма жилого помещения

Договор аренды муниципального жилого помещения

Договор аренды части жилого помещения

Договор субаренды квартиры

Договор краткосрочной аренды жилого помещения

На какой срок заключать?

Договор аренды разрешено заключать на срок до пяти лет, а долгосрочной считается аренда на срок в более, чем один год.

Договор долгосрочной аренды обязательно нужно регистрировать в Росреестре, в отличие от договора краткосрочной аренды.

Росреестр обычно передает сведения о зарегистрированных договорах в ФНС, а значит доход арендодателя будет в обязательном порядке подлежать налогообложению.

Обычно арендодатели предпочитают заключать краткосрочные договоры, сроком действия до одного года (чаще всего 6 месяцев), с правом продления по соглашению сторон.

Нужно ли заверять у нотариуса?

Заверять договор у нотариуса не обязательно, но и не запрещено.

Однако следует отметить, что в большинстве случаев нотариальная заверка не имеет смысла, особенно, если договор регистрируется в Росреестре.

Где нужно регистрировать?

Составленные договора аренды передаются для регистрации в Росреестр.

Возможен ли отказ в регистрации?

Отказ в регистрации возможен, если:

  • В договоре содержатся фактические ошибки и неточности. К примеру, неверно указана серия паспорта одной из сторон.
  • Отсутствуют обязательные разделы договора либо подписи сторон и дата заключения.
  • Условия договора противоречат законодательству. К примеру, предполагают выполнение действий, которые запрещены законодательством.

В любом случае, сторонам договора может быть предоставлено время на доработку договора с исправлением обнаруженных уполномоченным лицом ошибок.

Как передавать?

Передача квартиры арендатору – завершительный этап оформления арендования. Рассмотрим некоторые особенности процесса.

Нужен ли акт приема-передачи?

Акт приема-передачи – документ, составляющийся при заселении арендатора в квартиру с целью обезопасить обе стороны сделки от имущественных претензий в дальнейшем.

В акте делается опись всего имущества, которое есть к квартире на момент заселения арендатора, а также состояние этого имущества.

Также возможно прикрепление фотографий квартиры. В заключительной части документа ставится дата его составления и стороны договора удостоверяют акт своими подписями.

При выезде арендатора их квартиры арендодатель производит ревизию имущества и имеет право потребовать компенсацию в случае, если чего-то будет не хватать.

Но одновременно акт приема-передачи обезопасит и арендатора, поскольку арендодатель не сможет предъявить необоснованных имущественных претензий. Вопреки полезности документа, его составление не обязательно, а осуществляются по желанию сторон.

Пример составления:

Бланк документа: Акт приема-передачи

Что такое кадастровый паспорт на дом? Узнайте из нашей статьи.

Документы для оформления наследства по завещанию перечислены тут.

Как осуществляется раздел имущества при разводе? Смотрите здесь.

Как оформить поступление денежных средств?

Порядок внесения арендной платы прописывается в договоре арендования. Взымать денежные средства можно лично (наличный расчет) либо обязать арендатора ежемесячно перечислять деньги на банковский счет (карту) арендодателя.

Периодичность выплат может быть любой, по договоренности сторон (самые распространение варианты: ежемесячно, посуточно, один раз в квартал или полгода).

Расторжение договора

Порядок расторжения договора оговаривается заранее и обязательно прописывается в договоре.

Обычно заранее предусматривается, что договор может быть расторгнут тремя способами:

  • По договоренности сторон с компенсацией арендатору уже уплаченной арендной платы за непрожитый, но заплаченный период и оплатой арендатором коммунальных услуг за этот период в случае необходимости. Таким образом, договор может быть расторгнут в любой момент, если это устраивает обе стороны.
  • По инициативе арендодателя. Договором могут быть предусмотрены правила проживания в квартире, при нарушении которых арендодатель имеет право расторгнуть договор арендования в одностороннем порядке. Дополнительно может быть прописано, что арендатор обязуется съехать с квартиры в установленный заранее срок по просьбе арендодателя, что очень удобно если, к примеру, одновременно со сдачей в аренду квартира выставлена на продажу.
  • По инициативе арендатора. Обычно прописывается условие, что при предупреждении арендодателя за месяц до того, как съедет с квартиры, арендатор самовольно может расторгнуть договор арендования.

Какие еще документы можно оформить?

Дополнительно, если оплата аренды осуществляется безналичным расчетом, можно оставить арендатору расписку о том, что денежные средства были предоставлены в установленном размере.

По каким правилам устанавливается плата?

Цена аренды устанавливается в соответствии среднерыночным ценам на аналогичные квартиры.

Перед определением цены необходимо проанализировать предложения других арендодателей и при этом учесть следующие факторы:

  • Чем ближе квартира к центру, тем дороже можно ставить арендную плату.
  • Чем выше стоимость ремонта, тем выше арендная плата.
  • Чем больше техники и мебели, упрощающих жизнь арендатора, тем выше арендная плата.
  • Если арендодатель готов самостоятельно оплачивать коммунальные услуги, можно понимать арендую плату.

Закономерны и обратные тенденции – квартиру без ремонта и мебели, расположенную на окраине более вероятно сдать, если установить арендную плату ниже среднерыночной.

Налоги

Сдача квартиры в аренду может быть дополнительным или даже основным доходом арендодателя, а значит должна облагаться налогом в обязательном порядке.

Платить ли и как?

В конце года арендодатель должен сдавать налоговую ведомость, где будут указаны все доходы и сумма налога от сдачи квартиры в аренду.

Некоторые арендодатели уклоняются от уплаты налогов, но необходимо понимать, что за такие действия предусмотрена административная ответственность.

Ставки

Физическое лицо выплачивает подоходный налог в размере 13% от полученных доходов, а индивидуальный предприниматель всего 6%.

Ответственность за неуплату

За неуплату налогов предусмотрены административные штрафы в размере 20 или 40% от всего размера задолженности (ст.122 НК РФ).

Статья 198 УК РФ дополнительно предусматривает, что физическое лицо может быть также арестовано за неуплату налога более чем три года подряд с момента сдачи квартиры.

Для арендодателей, сдающих несколько квартир, чем доход с момента сдачи превысил 2 миллиона 282 тысячи рублей, порядок несения ответственности регламентируется статьей 171 УК РФ.

В таком случае нарушитель может быть оштрафован на сумму, не превышающую 24 месячных зарплаты ответчика либо 300 тысяч рублей.

В качестве альтернативы штрафным санкциям, нарушителю могут присудить исполнять принудительные работы (до 480 часов) либо поместить под арест на срок не более шести месяцев.

Узнайте, какие документы нужны для продажи квартиры.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры ИП? Смотрите тут.

Кем оплачиваются общедомовые нужды?

Фото 2

В соответствии с положениями ГК и ЖК при аренде недвижимости, квартирант обязан оплачивать текущий ремонт и содержание жилья, общедомовые нужды. Но этот факт можно отразить в договоре, если принято соглашение, что за все эти расходы отвечает собственник.

Но на вопрос, обязан ли квартиросъемщик платить за капремонт, можно дать однозначный ответ: плату за капитальный ремонт должен делать владелец.

Согласно статье 678 ГК РФ, наниматель обязуется сохранить жилплощадь в надлежащем состоянии. Он не имеет проводить в помещении перепланировку или реконструкцию без согласия владельца.

Образцы документов

Фото 3

Здесь можно скачать образцы договора найма (аренды) квартиры нескольких видов:

  • простой вариант;
  • с дополнительными условиями.

Так выглядит бланк документа по аренде помещения:

Получите бесплатную юридическую консультацию

Читайте на нашем сайте о правах и обязанностях арендодателя и квартиросъемщиков, в том числе по оплате счетов за услуги ЖКХ, а также о том, что включает в себя оплата за найм жилья.

Что говорит законодательство?

Фото 4

Собственник, сдающий квартиру, может рассчитывать на правовую поддержку государства в случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов со съемщиками.

Процедура сдачи квартиры в аренду регулируется главой 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», содержащей в себе 18 отдельных статей, предусматривающих все ситуации, которые могут произойти в процессе арендования жилья.

Рассмотрим подробно каждый пункт.

Включены ли коммунальные платежи при аренде квартиры

Фото 5

Коммунальные платежи не обязательно должны быть включены в арендную плату. Но по желанию собственника разрешается сделать это.

Важно определить фиксированную сумму, куда будут входить все расходы. После этого никаких претензий по оплате предъявляться не может.

Среди положительных моментов такого решения выделяют контроль арендатора за суммой и порядком оплаты коммуналки. При этом стороны не должны встречаться: достаточно перечисления денег на счет. Если плата за ресурсы повышается на федеральном уровне, то собственник может поднять аренду только один раз в год.

Выделяют и негативные стороны такой меры. Наниматель может использовать ресурсы в неограниченном объеме, что ударит по кошельку владельца. Также он может считать, что стоимость коммуналки значительно завышена. При этом зимой владелец может оказаться в минусе за счет того, что вводится оплата отопления.

Подобный вариант используется при проживании владельца в другом городе. В этом случае можно не опасаться накопления долгов жильцами.

Отопление: жильцы или арендодатель?

Как правило, отопление оплачивает квартиросъемщик, поскольку именно он пользуется данной услугой. Однако, ведь отопление взимается и тогда, когда квартира простаивает без жильцов. Или, например, квартирант снимает жилье на несколько месяцев в сезон без отопления, а сумма за него распределена в квитанциях на круглый год.

Это двоякий вопрос и по большей части тут все будет зависеть от того, как сумеют договориться между собой наймодатель и наниматель. Часто, если обе стороны проникаются друг к другу, то решение достигается путем компромисса.

Можно ли включить коммуналку в арендную плату

Закон не обязывает включать коммунальные платежи в арендную плату. Однако собственник по желанию может сделать это.

При этом важно определить фиксированный размер платежа, в него будут входить все расходы. После такого указания в тексте договора никаких финансовых претензий предъявляться не может.

У такого порядка есть существенный плюс. Обе стороны смогут беспрепятственно контролировать факт оплаты коммунальных услуг. При этом им вовсе не обязательно регулярно встречаться. Нужная сумма пересылается на банковский счет или личную карту собственника.

Однако размер коммунальных платежей не статичен и может повышаться. В этом случае арендодатель вправе поднять стоимость аренды только один раз в год.

Но есть и серьезные минусы. Арендатор может использовать ресурсы в неограниченном объеме, что несомненно ударит по бюджету хозяина квартиры. Особенно это касается зимнего периода, когда плюсом ко всему приходится оплачивать еще и отопление.

Подобный вариант часто используется, если собственник проживает в другом городе. Так он может не опасаться за то, что жильцы накопят долги. Тем не менее, более популярен вариант, когда жильцы самостоятельно оплачивают коммунальные услуги.

Квартирант может компенсировать коммунальные платежи собственнику отдельно. Этот вариант наиболее часто используется на практике, так как позволяет избежать разногласий между сторонами.

Преимущества такого способа очевидны:

  • отношения между сторонами прозрачны;
  • арендодатель уверен в том, что счета будут оплачены;
  • доход собственника фиксирован;
  • квартирант может сократить расходы за счет экономии ресурсов.

Но есть и отрицательные стороны. Собственнику придется тратить время на оплату платежей, и получаемая от арендатора сумма будет полностью учитываться при расчете налоговой базы.

Что можно и нельзя сдавать?

Фото 6

Сдавать жилье в аренду согласно законодательству может только его собственник либо представитель собственника, имеющий нотариальную доверенность на распоряжение жильем.

Право собственности подтверждают специальные документы – свидетельство о собственности и выписка из реестра собственников, которую могут получить все интересующиеся за небольшую плату.

Если квартира в долевом соотношении принадлежит нескольким людям, необходимо получить посменное разрешение каждого собственника для сдачи жилья в аренду.

Дополнительно свое разрешение должны предоставить и все зарегистрированные к квартире совершеннолетние люди, а если по данному адресу прописан несовершеннолетний – придется получить разрешение органов опеки и попечительства.

В случае нарушений вышеизложенных условий, законно заключить договор аренды с официальной регистрацией в Росреестре не получится.

А это значит, что в случае судебных и досудебных разбирательств документ не будет иметь юридической силы.

В таком случае при нанесении урона имуществу арендодателя либо соседей, придется надеяться только на добросовестность съемщика.

Ипотечную

Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки.

Согласно договору купли-продажи заемщик, взявший в ипотеку квартиру, является собственником имущества несмотря на кредитные обязательства перед банком.

Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества. Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Муниципальную (неприватизированную)

Собственником неприватизированного имущества официально являются муниципальные органы, а сами люди, зарегистрированные в квартире, являются нанимателями.

В таком случае сдача неприватизированной квартиры в аренду считается субарендой, которая возможна только с разрешения собственника жилья.

Муниципальные органы редко дают свое разрешение на аренду квартиры третьими лицами, так что официально оформить договор со съемщиком в таком случае будет проблематично.

Приватизированную

Приватизированную квартиру можно свободно сдавать в аренду с разрешения всех собственников.

Служебную

Теоретически сдать служебную квартиру можно по аналогии с муниципальной, но на практике может возникнуть еще большее количество трудностей.

Если работодатель поймет, что сотрудник не нуждается в служебном жилье, оно может быть предоставлено во временное пользование другому сотруднику.

Аварийную или без ремонта

Сдать квартиру без ремонта или в аварийном состоянии можно с условием, что съемщик сделает в ней ремонт за свои средства. Это распространенная практика.

Если же квартира пришла в негодность за время эксплуатации съемщиком, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды либо потребовать осуществления ремонта жилого помещения у собственника.

Долю жилья

Сдать долю жилья можно только с разрешения остальных собственников недвижимости.

Комнату в коммунальной квартире

Комната официально может быть сдана только с письменного разрешения соседей, с которыми делится общая кухня и санузел.

Кому разрешено/запрещено этим заниматься?

Любому собственнику недвижимости разрешено сдавать свое имущество в аренду.

Запрещается брать плату за проживание третьих лиц (съемщиков) в квартире, которая не принадлежит арендодателю.

Военнослужащему

Военнослужащим служебную квартиру сдавать в аренду нельзя, а приватизированную можно.

Госслужащему

По аналогии с военнослужащими.

Физлицу как ИП

Сдача помещения индивидуальным предпринимателем физическому лицу не запрещена, однако в качестве ИП арендодатель будет уплачивать подоходных налог от получаемых от съемщика средств.

Преимущественно ИП оформляют люди, сдающие по несколько квартир, поскольку в таком случае налоговая ставка для ИП будет более выгодной в сравнении с налогообложением физических лиц.

Полицейскому

Полицейский имеет право сдавать собственную приватизированную квартиру.

На что тратится квартирант?

Фото 7

Нередко случается, что потенциальный наниматель находит квартиру, которая отвечает всем его критериям поиска и уже готов выйти на сделку с собственником, но, когда узнает стоимость коммунальных услуг в месяц, – передумывает. А все потому, что в некоторых домах квартплата в месяц достигает едва ли не фактической стоимости аренды. В особенности это относится к домам с централизованным отоплением и жадной управляющей компанией.

Как правило, на аренду квартиры с высокой коммуналкой выставляются по сниженной цене, чтобы привлечь к себе внимание людей, находящихся в поиске жилья. А потому уже при звонке по понравившемуся объявлению всегда следует уточнять у собственника размер коммунальный платежей и порядок расчетов по ним.

На сегодняшний день многие арендодатели перекладывают оплату всех квитанций на квартиросъемщика, руководствуясь принципом – кто живет, тот и платит. В особенности это касается регионов.

Внимание! При подписании договора найма квартиры обратите внимание на пункт, где указано что именно будет оплачивать наниматель, а что наймодатель. В ГК и ЖК РФ нет правил, регламентирующих данный вопрос на рынке аренды недвижимости. .

Компенсируем коммунальные платежи отдельно

Наконец, есть компромиссный вариант, который предполагает, что квартиросъёмщик компенсирует хозяину недвижимости коммунальные расходы отдельным платежом. Такая схема достаточно часто применяется на практике, так как снимает многие вопросы. В этом случае аренда в договоре складывается из двух частей: фиксированная сумма и переменный платеж — коммунальные услуги за прошедший период. Плавающую часть квартплаты можно оформить отдельным соглашением, например — договором о возмещении расходов на оплату ЖКХ.

Плюсы:

  • — Между квартиросъемщиком и рантье абсолютно прозрачные отношения: каждый уверен, что не потратит лишних денег.
  • — Рантье может быть уверен в своевременной оплате счетов.
  • — Доход владельца квартиры всегда фиксирован — он ничего не теряет при изменении коммунальных тарифов.
  • — Расходы жильца можно сократить, экономя воду и свет.

Минусы:

  • — Наймодатель вынужден тратить дополнительное время и силы: ему приходится лично приезжать за деньгами и самостоятельно оплачивать квитанции.
  • — Так как в договоре будет прямо указано, что переменная сумма квартплаты предназначается для компенсации расходов на ЖКХ, она войдёт в налоговую базу рантье — ему придётся платить больше.

Переменная часть не нарушает пункт договора найма о том, что арендная плата не может увеличиваться чаще раза в год, так как в этом случае условие расчёта остаётся неизменным.

Действие 5

За какие коммунальные услуги должен платить квартиросъемщик?

Расходы нанимателя эксплуатирующего помещение по договору социального найма (ДСН) включают:

  • оплату найма;
  • затраты на содержание;
  • суммы, направляемые на текущий ремонт и планируемые капитальные работы;
  • плату за пользование услугами, предоставляемыми ЖКХ.

Структура расходов квартиросъемщика, пользующегося жильем фонда социального использования, состоит из:

  • платы за аренду (наем);
  • расходов на пользование ресурсами и полученные коммунальные услуги.

Платежи установлены статьей 154 ЖК РФ и являются обязанностью всех нанимателей и лиц проживающих с ним совместно.

Содержание жилья

Под содержанием жилых помещений и общего имущества понимаются услуги (работы) необходимые для управления многоквартирным домом, его текущим ремонтом и прочее.

Работы проводятся по:

  • поддержанию общих коммуникаций в надлежащем состоянии;
  • уборке территории, парадных;
  • содержанию кровли, дренажных систем и других элементов, обеспечивающих комфортное проживание жильцов.

Должен ли квартиросъемщик платить за содержание жилья?

Такая обязанность закреплена за нанимателем Жилищным Кодексом, а неуплата в течение 6 месяцев является основанием для выселения.

Общедомовые нужды

В плату за содержание жилья включены расходы на общие потребности. На основании статьи 155 ЖК РФ наниматели помещений жилищного фонда или владеющие недвижимостью по договору социального найма оплачивают расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома управляющей компании независимо от формы ее собственности.

В соответствии с Правилами содержания многоквартирных домов, принятых Правительством РФ общее имущество включает:

  1. Помещения, которые не закреплены за квартирой, не являются ее частью и имеют назначение обслуживать несколько жилых или нежилых помещений. К таким сооружениям относятся лестницы и межэтажные площадки, лифты, вентиляционные и лифтовые шахты, чердачные помещения, колясочные, технические этажи (чердаки, подвалы) и другие подобные строения.
  2. Кровля, включая систему отливов, портиков и другие элементы.
  3. Несущие конструкции, которые предназначены в качестве ограждения, обслуживающие более одного помещения.
  4. Оборудование электрического, механического или иного типа, предназначенное для функционирования многоквартирного дома.
  5. Территория, включая земельный участок, на котором расположено многоквартирное строение. Границы территории определяются кадастровым паспортом сооружения и должны обеспечивать площадь благоустройства и озеленения.
  6. Другие объекты, назначение которых поддерживать стабильное функционирование многоквартирного дома, включая трансформаторы электрического тока, пункты распределения тепловой энергии, стоянки автомобилей, строения гаражей, детских площадок и тому подобное.
  7. Внутренние системы водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения и отопления, которые включают все технические и санитарно-гигиенические элементы способствующие подаче ресурсов в квартиры и обеспечивающие пользование помещениями, указанными в пункте 1 и другие инженерные конструкции расположенные внутри многоквартирного дома до точек подключения к индивидуальным приборам учета.

Закон не освобождает нанимателя от оплаты, а претензии на управляющие организации по нецелевому использованию средств, предъявляются в виде иска в соответствующий судебный орган.

Капитальный ремонт

Расходы на капитальный ремонт зданий и сооружений, в которых проживают граждане по договорам социального найма, несет наймодатель (собственник имущества).

Наниматель в соответствии с ЖК имеет право требовать проведения капитального ремонта в установленном законодательством порядке.

Как рассчитывается стоимость?

В соответствии с действующим законодательством муниципальные власти своими распоряжениями устанавливают плату за наем помещений жилищного фонда и арендуемых по договорам социального найма.

Методика расчетов стоимости утверждена Правительством РФ и включает формулы, основанные на базовых ставках с применением коэффициентов в зависимости от качества жилья, престижности района и прочих факторов.

Отдельными нормативными актами местные власти имеют право отменить плату за наем для жителей домов, которые не соответствуют нормам благоустройства или в которых не предоставляются услуги, включенные в минимальный перечень.

Базовая формула для расчета стоимости: П = ПО (1 + К) *С, где:

  • ПО – ставка;
  • К – коэффициент, указывающий на потребительские качества жилого фонда;
  • С – площадь.

Методика определения стоимости найма жилья не должна противоречить действующему законодательству и обязана быть утверждена всеми субъектами РФ.

Фото 7

Плата за пользование помещением

Плата за пользование помещениями не включает расходы на пользование услугами ЖКХ, если иное не предусмотрено договорами.

Включение коммуналки в общий счет практически не применяется при аренде государственного имущества.

Такая форма оплаты жилья приемлема частными владельцами, которые предоставляют комплексное обслуживание по типу гостиничного проживания.

Кто оплачивает услуги ЖКХ?

Наниматель в соответствии с законом обязан своевременно и в полном объеме оплачивать все услуги, предоставленные ему в рамках использования жилья.

К жилищно-коммунальным услугам относятся:

  • поставка холодной и горячей воды;
  • электроэнергия;
  • газ;
  • водоотведение и подключение к тепловым сетям.

Оплата производится на счета поставщиков ресурсов или услуг по тарифам, установленным государством. Оплату обязаны производить все жильцы без исключения, а ставки не зависят от того, кто является собственником жилья.

Перечень коммунальных услуг утвержден статьей 154 ЖК РФ.

Исключением из правил являются дома, оснащенные автономными системами, поддержание работоспособности которых осуществляется по правилам, установленным решением общего собрания жильцов или иными договорными актами в рамках действующего законодательства.

Условия договора найма

Договора социального найма введены ЖК РФ и призваны упорядочить взаимоотношения собственников и нанимателей муниципального жилья.

До принятия Кодекса владение помещениями осуществлялось по ордерам на заселение, которые не отражали прав и обязанностей квартиросъемщика.

Договора, которые заключают муниципальные, ведомственные или иные государственные органы на передачу в аренду жилья базируются на положениях главы 8 ЖК России.

Дополнительные условия, внесенные в документ, допускаются, если они не противоречат действующему законодательству и не ущемляют права граждан на жилье в соответствии с Конституцией РФ.

Одним из обязательных пунктов любого договора социального найма является обязанность нанимателя в установленные сроки вносить плату за пользование помещением и коммунальные услуги.

Освобождение от этой обязанности, льготы по оплате предоставляются отдельным категориям граждан в рамках действующей нормативной базы.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://1kvartirka.ru/kommunalnye-platezhi-pri-arende-kvartiry/
  • https://kak.gdeetotdom.ru/88-vkljuchat-li-kommunalnye-platezhi-v-arendnuju-platu/
  • http://onlineur.ru/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu/
  • http://yur-zakon.ru/za-chto-platit-kvartiros-emschik-v-arendovannoy-kvartire.html
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/kommunalnye-uslugi-pri-arende/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий