Как агентства сдают квартиры

 

Из статьи вы узнаете, как сдать квартиру в аренду через агентство недвижимости на длительный срок. Расскажем про составление договора и о плюсах и минусах работы с риэлторами. На рынке недвижимости существует огромное количество пустующих квартир, потому что собственники жилья не знают как сдать квартиру в аренду. Обратиться в агентство недвижимости, или же самостоятельно заняться этим? Вопрос, как сдать квартиру в аренду прави

Содержание

Как найти порядочных квартирантов – 4 проверенных способа

На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы. Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.

Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.

Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.

Первое правило отбора жильцов – с ними нужно беседовать. Не стесняйтесь задавать каверзные вопросы. Выясните о кандидатах всё, начиная от причин, по которым они ищут жильё и закачивая примерным размером доходов.

А теперь о том, какими способами можно найти квартирантов.

Способ 1. Среди друзей и знакомых

Это самый безопасный и необременительный вариант. Хорошие знакомые будут трепетно относиться к вашему имуществу и постараются не подводить вас с оплатой.

Правда, есть опасность, что такие арендаторы будут использовать ваши близкие отношения в своих целях. Кроме того, с друзьями редко заключается официальный договор, а значит, ваше соглашение будет держаться исключительно на «честном слове».

Поэтому советую заранее определить приоритеты и договориться, на каких принципах будут базироваться ваши взаимоотношения.

Способ 2. Через Интернет

Несомненное преимущество такого способа – широчайший охват аудитории. Разместите своё объявление на бесплатной площадке, присовокупив к тексту качественные фотографии объекта, и ждите звонков на телефон или скайп.

Интернет даст вам возможность связаться с сотнями желающих. Вам останется только выбрать подходящую кандидатуру из обширного списка желающих.

Недостаток в том, что на связь будут выходить не только сами арендаторы, но и посредники из агентств.

Способ 3. Посредством объявлений в газетах

Газеты всё ещё остаются источником информации для определенных слоёв населения. Если вы предпочитаете действовать по старинке – в добрый путь. Размещайте объявление, ждите, отвечайте на звонки, встречайтесь с потенциальными арендаторами.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Самый цивилизованный вариант. Главный плюс – экономия времени и нервов. Поиск кандидатов, переговоры, показ жилплощади – все эти этапы берёт на себя профессиональный агент. При этом платить за услуги риэлтора будете не вы, а квартиросъёмщик.

В чем подвох? Поскольку агентства недвижимости – коммерческие, а не благотворительные организации, главная цель каждого риэлтора – поскорее получить свои комиссионные. То есть агент не будет с пристрастием присматриваться к кандидатам в жильцы.

Есть и такие риэлторы, которые будут готовы сдать вашу жилплощадь хоть чёрту с рогами, лишь бы закрыть сделку, взять 100% месячной платы с арендатора и забыть о вас навсегда.

Как с этим бороться? Составлять договор, предусматривающий ответственность риэлтора, и сотрудничать с компаниями, имеющими безупречную репутацию.

О том, как грамотно взаимодействовать с риэлтерскими агентствами, читайте подробную публикацию на нашем сайте.

Сдача квартиры через агентство

Сдать место для проживания можно через агентство недвижимости. Однако сразу же совет: фирма должна иметь положительные отзывы, состоять на учете в регистрационных органах, иметь свой юридический адрес. Необходимо проверить все нюансы, прежде чем обратиться в фирму, это предотвратит контактов с мошенниками.

При заключении договорных отношений с агентством, необходимо учитывать следующие моменты:

  • Договор заключается только с собственником.
  • Должны быть в полном объеме расписаны услуги агентства: кто будет показывать объект, проводить рекламные действия и т.д.
  • Указывается стоимость услуг, и как они будут выплачены.
  • Записывается срок, на который заключаются договорные отношения.
  • Отмечается, какая будет ответственность при нарушении соглашения.
  • Указываются условия, при которых может быть расторгнут договор.
Совет! Прежде чем подписать контракт с агентством, следует взять один экземпляр и проконсультироваться с действующим юристом. Он поможет найти в нем подводные камни и поможет не совершить ошибок.

Определение стоимости аренды

Цена за арендное помещение напрямую зависит от некоторых факторов:

  • Месторасположение жилого дома (отдаленность от объектов социального назначения, школ, детских садов, остановок общественного транспорта).
  • Состояние (мебель, ремонт и т.д.).
Совет! Перед тем как найти квартирантов, нужно обзвонить риелторов и узнать, какие у них расценки на аналогичные квартиры. Следует заметить, что расценки у компаний значительно разнятся, поэтому звонков стоит совершить как можно больше. Исходя из этого, определить среднюю стоимость.

Регистрация договора найма

Если договор аренды заключен на срок меньше чем на 1 год, то его можно не регистрировать в Росреестре.

Если же он оформляется больше чем на год, то сделку необходимо зарегистрировать. Этот момент имеет свои плюсы и минусы.

Недостаток в том, что собственнику придется готовить большой пакет документации, оплачивать госпошлину за это действие, теряя при этом свои финансы и драгоценное время. Кроме этого, информация о дополнительных доходах в обязательном порядке попадет в налоговую службу.

Но, оформляя сделку, арендодатель получает некоторые гарантии.

Многие собственники в последнее время пытаются заключать договора на небольшой срок. В этом случае, информация не доходит до налоговиков и, следовательно, дополнительного денежного сбора вносить не нужно.

Встречаются случаи, когда арендодателям в оформлении может быть отказано. Ими являются:

  • Жилое помещение не числится на учете по кадастру.
  • Существует документ, заключенный немного ранее, по такой же площади.
  • Для регистрации предоставлен не весь список требуемых бумаг.
  • Соглашение имеет грубые нарушения закона.
  • Иные причины.
Фото 1

Поиск квартиранта

Как правило, поиск квартирантов проблема довольно сложная. Здесь нет никакой гарантии, что он будет оплачивать обговоренные суммы, сохранит обстановку, не устроит в помещении незаконных мероприятий (торговля наркотиками, притоны и т.д.).

На этот случай существует несколько советов:

  • Сдавать жилье через агентства. Риелторы предложат множество вариантов, и, при отдельной оплате, предоставят определенные гарантии.
  • Можно подать объявления в СМИ, на ТВ в бегущую строку, в интернет.
  • Поискать арендаторов через своих родственников или знакомых. Это является лучшим вариантам: ведь человек, порекомендованный своими знакомыми, не захочет подводить их, в случае неприятных ситуаций, его всегда можно будет разыскать.
  • Сдавать жилье своим же родственникам. В этом случае большой выгоды арендодатель не получит, зато он будет полностью уверен в сохранности и в том, что счета будут всегда оплачены.
Важно! В случае передачи во временное пользование жилья незнакомому человеку нет никакой гарантии, что оно будет в полной сохранности. Поэтому одним из лучших вариантов будет исследование его на предмет законности. При наличии знакомых, работающих в полиции, проверить его на наличие судимости, административных правонарушений. Можно проверить информацию о нем в открытых информационных источниках в интернете.

Сдаём квартиру самостоятельно

Некоторые собственники квартир предпочитают самостоятельно искать арендаторов. Такая инициатива может закончиться печально. Можно «нарваться» на неплательщиков и непорядочных людей.
Решив самостоятельно вселить арендаторов на свою жилплощадь, стоит учитывать несколько моментов. Искать жильцов лучше по знакомым.
Не получается так, то нужно поместить объявление в газетах и интернет – форумах. В наш век информации, это имеет огромный успех. Но, половина успеха зависит от правильно составленного объявления.

В объявлении должны быть указаны все плюсы квартиры и района, где она находится. Не стоит их расписывать на огромном листе, пары заманчивых предложений будет достаточно. Обязательна информация об арендной плате, оплате коммунальных услуг и прочих дополнительных платежей, например, за интернет. Наличие мебели или её отсутствие также является важной информацией. И, конечно, контактный телефон собственника.

После подачи объявления, собственнику начнут поступать звонки с предложением показать квартиру. Здесь уже от собственника зависит – как он презентует своё жильё, так он его и сдаст.
Выбрав арендатора, обязательно нужно проверить его паспорт и гражданство. В идеале, нужно сделать себе копию всех страниц паспорта, чтобы в случае мошенничества можно было подать заявление в полицию на конкретного человека. Это упростит ход следствия и поимку мошенника.

Если человек уклоняется от предоставления документов, то лучше не иметь с ним дело.

Расторжение договора

Причины для расторжения должны быть оговорены в самом документе.

В одностороннем порядке договорные отношения могут быть разорваны в следующих ситуациях:

  • При длительном сроке, арендатор не вносит плату на протяжении 6 месяцев. При краткосрочном – срок неуплаты составляет 2 месяца.
  • Нанимателем был нанесен урон имуществу арендодателя.
  • Квартирантами жилье используется не по прямому назначению, нарушают общественный правопорядок, часто (по халатности) затапливают нижних соседей и т.д.

Расторжение договора может произойти и в судебном порядке. Истцом может быть как собственник, так и наниматель. Причиной может служить негодное состояние для нахождения либо признание жилья аварийным.

В случае несогласия квартиранта с разрывом договора по желанию собственника, он может обжаловать такое решение в суде.

Если договор оформлялся на длительное время, суд может дать время одной из сторон для устранения замечаний, либо предоставить отсрочку по выплате долга сроком на 1 год.

Плюсы и минусы аренды квартиры через агентство


Начнем с плюсов.

Солидные агентства недвижимости специализируются на полном ведении объекта, начиная с момента заключения сделки и до окончания срока аренды, прописанного в договоре.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.
Иными словами, риэлтор берет на себя роль буфера во взаимоотношениях «арендодатель-арендатор», гарантируя, что каждая из сторон будет выполнять свои обязательства.

Например, если хозяин задумает «по велению левой пятки» повысить цену аренды до окончания договора, квартиросъемщик может обратиться к риэлтору и тот, в свою очередь, либо повлияет на хозяина, либо подыщет клиенту аналогичную по цене квартиру уже без комиссии.

То же самое касается и несанкционированного выселения: заключая договор с агентством, квартиросъемщик может быть уверен, что к хозяину внезапно не приедут родственники с Крайнего Севера или он не решит срочно продать квартиру.

Другой плюс — скорость решения квартирного вопроса.

Искать жилье от хозяина можно долго и безуспешно, а в агентстве недвижимости сразу предложат варианты под запросы клиента и его бюджет. Если требуется жилье, к примеру, в непопулярном районе или к нему выдвигаются особые условия (нужна двухуровневая квартира, только на первом этаже и т.п.), сотрудники агентства займутся усиленным его поиском.

Сотрудничество с агентством также освобождает квартиросъемщика от массы более мелких хлопот. Риэлтор согласует с хозяином время просмотра квартиры и даже узнает, кто живет по соседству, если для клиента это важно.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
  • Регионы: 8 (800) 600-36-07.

К минусам отдельных агентств можно отнести то, что они работают только с открытыми базами. Один и тот же объект может быть в обороте у нескольких агентств и, пока один риэлтор будет договариваться о сделке, второй по-быстрому сдаст эту квартиру. Также некоторые агентства предлагают только подбор жилья, без сопровождения сделки, то есть в случае возникновения разногласий с хозяином квартиры риэлтор умывает руки.

Фото 2

Квартиры эконом - класса

Большим плюсом будет наличие хорошей и прочной двери, с уникальным замком. Все, без исключения арендаторы беспокоятся за свой имущество. Такая дверь их успокоит.
Наличие пластиковых окон – тоже плюс к стоимости. Необходимо избавиться от старой мебели, в том числе и мягкой. Достаточно будет, если в квартире будет шкаф, 2 спальных места и кухонный гарнитур. Это имеет значение, если квартира сдаётся с мебелью.

Наличие телефона и интернета приветствуется. А если в квартире будет проведено кабельное телевидение – просто прекрасно. Дополнительным плюсом будет наличие посудомоечной и стиральной машины.

Стоит также учитывать потребности потенциальных жильцов в инфраструктуре. Если в данном районе она не слишком развита, то это снижает стоимость арендной платы. То же самое относится и к транспортной сети. Если до метро или ближайшей автобусной остановки придётся долго добираться, то стоимость квартиры будет меньше, чем у аналогичной, но рядом с метро.

Оформление договора

При составлении договора в самостоятельном порядке обязательно нужно указать период, на который передается помещение внаем и размер оплаты. Можно составить соглашение, где очень подробно расписать все нюансы.

Особенности оформления

При оформлении договорного соглашения, необходимо указать множество деталей, во избежание возникновения непредвиденных ситуаций, а именно:

  • Дата и место заключения.
  • Полные персональные данные сторон (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
  • Описание объекта (метраж, адрес, техническое состояние, наличие мебели, качество сантехники, наличие телефона и интернета и т.д.).
  • Подтверждение собственности (ссылка на свидетельство).
  • Ежемесячная оплата (цена, указание, кто будет оплачивать коммунальные платежи).
  • Форма расчета и день выплат.
  • Срок.
  • Перечень лиц, кто будет проживать.
  • Условия, по которым договор, может быть прерван по инициативе одной их сторон.

Образец

По причине того, что договорные отношения касаются двух сторон, права и обязанности имеют как арендодатель, так и арендатор. В случае нарушения каких-либо пунктов (несвоевременная оплата, ущемление прав и т.д.), виновной стороне придется нести ответственность.

Бланк заполняется как от руки, так в печатной форме.

Заполненный образец можно посмотреть по ссылке: Договор-аренды-квартиры.docx

Или на сайте:

Налог со сдачи квартиры

Получение арендной платы является получением дохода, согласно ст. 23 НК РФ. Поэтому собственник жилья должен уплачивать налог на доходы в размере 13% от месячной арендной платы.
Конечно, бегать каждый месяц в налоговую инспекцию, и отчитываться не нужно. Физические лица должны подать декларацию о доходах до 30 апреля следующего года, идущего за тем, в котором был получен доход.

До этого же срока необходимо заплатить подоходный налог, равный 13% от годовой суммы полученного дохода. То есть, 13% от годовой арендной платы, полученной в течение прошлого года.
Для экономии своих средств, собственник может оформить ИП, и выбрать системой налогообложения упрощёнку. В качестве налоговой базы нужно использовать «Доходы». Тогда сумма налога к уплате будет равна 6% от дохода, то есть от годовой арендной платы. Но, каждый квартал нужно будет уплачивать авансовые платежи по налогу.

Можно также купить патент на срок аренды и уплачивать соответствующий налог. Стоимость патента на сдачу жилья определяется, исходя из возможного годового дохода от этого. Например, в Москве потенциальный доход от сдачи квартиры в аренду, в 2014 году, равен 1 000 000 рублей за один самостоятельный объект недвижимости. Следовательно, стоимость патента за год будет равна 60 000 рублей (1 млн. * 6%).

Уплата налога также является веской причиной нежелания собственников сдавать свои квартиры в аренду. Многие идут на различные ухищрения, чтобы не платить государству. Единицы собственников уплачивают с этого подоходный налог.

Конечно, в налоговых работают совсем не глупые люди. И, если поступил сигнал, о том, что квартира сдаётся в аренду, то они проверят, уплачивается ли налог.
Поэтому, до того как сдать квартиру в аренду стоит учесть и этот момент.

Как работают риэлторы по аренде недвижимости?

Современный рынок аренды недвижимости стремительно развивается. Предложений по сдаче жилья достаточно много и их количество постоянно увеличивается, однако не всегда эти предложения удовлетворяют спрос. Высокая потребность в жилье имеет место в городах с большой численностью населения. И это не удивительно, ведь люди съезжаются сюда для того чтобы найти высокооплачиваемую работу или получить образование.

В основном приезжие люди решают вопрос жилья с помощью аренды. Зачастую людям абсолютно не известно, как агенты недвижимости проводят такие сделки.

Риэлторы помогают подобрать квартиру согласно запрашиваемым требованиям. В функции сотрудников агентств недвижимости входит проверка сопутствующей документации на квартиру (право собственности), а также составление договора аренды. Чтобы минимизировать риск, в связи с которым услуги могут быть не оказаны риэлтором, он должен составить дополнительное соглашение с клиентом. Также риэлтор должен уметь грамотно контактировать с собственниками жилья.

Процесс передачи квартиры

Собственнику нужно лично передать свое жилое помещение квартиранту. При этом рекомендуется выполнить некоторые действия, которые впоследствии заставят съемщика более ответственно отнестись к чужому имуществу:

  • Во избежание непредвиденных поломок и нюансов, следует рассказать о том, как и что работает в помещении (к примеру, сантехника, бытовые приборы и т.д.).
  • Чтобы не получилось неприятных ситуаций по возникшей задолженности за коммунальные услуги, совместно снять показания с приборов учета воды, счетчика электроэнергии.
  • Перед тем как передать ключи, сделать фотографические снимки всех комнат, кухни и сантехнического узла. Это обяжет нанимателя хорошо относиться к чужому имуществу.
  • По возможности познакомить нового жильца с соседями, которым оставить свой номер телефона на случай возникновения непредвиденных ситуаций.

Сдаём элитное жильё

К элитному жилью совершенно другие требования. Ремонт должен быть экстра – класса. Дорогим и качественным должно быть всё – обои, половое покрытие, сантехника и мебель.
Огромное значение имеет не только инфраструктура, но и сам район, где находится квартира. В каждом населённом пункте есть «дорогие» районы, а есть «дешёвые». И одинаковые квартиры стоят по-разному.

Наличие детских садов, школ, дополнительных курсов для образования детей и взрослых, наличие частных и государственных медицинских учреждений, магазины и детские площадки – всё это имеет огромное значение для арендаторов элитного жилья. Они готовы платить за аренду квартиры приличные деньги, соответственно, и условия жизни им нужно предлагать соответствующие.
Наличие охраняемой автостоянки, консьержа в подъезде, камер видеонаблюдения во дворе, наличие поста охраны, доступность бытовых служб – сантехников, электриков и другого обслуживающего персонала – всё это влияет на стоимость элитной квартиры.

Если квартира сдаётся с мебелью, то и мебель, и техника должны соответствовать жилью. Они должна быть новыми, дорогими и стильными. Всё должно соответствовать отделке и стилю, который соблюдён в комнатах, на кухне и в санузле.

Что выбрать: самостоятельный или посреднический вариант?

Кто имеет право на такие действия?

Законодательство четко определяет круг лиц, которые имеют право сдавать недвижимость в аренду:

  1. Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник вправе предоставлять во временное пользование принадлежащее ему помещение на основании договора найма или аренды.
  2. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, правом на сдачу жилья в аренду обладает и наниматель жилого помещения по договору социального найма. Однако в этом пункте не обойтись без маленького уточнения.Он может сдавать квартиру в поднаем, но при условии, что реальный владелец квартиры дал на это согласие.

Можно ли лицу, не являющемся владельцем или нанимателем помещения, заниматься его арендой?

Может, если оно является законным представителем собственника, с которым была заключена нотариальная доверенность.

Сдача квартиры в аренду как бизнес

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

О том, что такое профессиональное управление недвижимостью, читайте в отдельной статье.

Главное в деле аренды квартиры – правильно оценить доходность этого предприятия. Сдавая недвижимость во временное пользование, нужно учесть все факторы, которые так или иначе могут повлиять на стоимость ренты: только в этом случае вы сможете назначить адекватную рыночную цену на аренду.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или частного риэлтора с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

И ещё один важный нюанс – нужно уметь разбираться в людях. Вам придётся самостоятельно решать, надёжен ли выбранный вами жилец или стоит поискать другого кандидата.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо?

В таблице представлены основные достоинства и недостатки самостоятельной сдачи квартиры и с помощью посредника:

О том, как работают агентства недвижимости, на сайте есть подробный материал.

Договор аренды на квартиру

Договор аренду нужно заключать в любом случае – сдаётся ли квартира самостоятельно или же через агентство. В Гражданском Кодексе договору аренды посвящена гл. 34. Но, договор аренды – договор, по которому за плату сдаётся любое недвижимое имущество, кроме жилого. Поэтому, к сдаче за плату квартиры надо применять понятие «договор найма». Но, привычнее употреблять «договор аренды» » (Подробнее см. Как составить договор аренды жилья (образец, бланк)?). Договору найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ.

Согласно ст. 674 ГК РФ, договор аренды жилого помещения может быть заключён только в письменной форме. Общие положения договора аренды жилого помещения регулируются Гражданским Кодексом.

Требования к договору аренды следующие:

  1. должен быть указан предмет договора – согласно ст. 673 ГК РФ, объектом такого договора служит квартира. Должно быть дано подробное её описание – метраж, этажность, наличие или отсутствие мебели. Также должны быть указаны реквизиты документа, на основании которого собственник владеет данной квартирой;
  2. сумма арендной платы за месяц проживания в квартире. Также должен быть указано, кто будет платить за коммунальные платежи, электричество и другие дополнительные расходы, например интернет;
  3. срок действия договора – необходимо указывать срок, на который квартира сдаётся жильцам. Это делается во избежание недоразумений;
  4. должны быть указаны лица, которые имеют право проживать вместе с арендатором. По закону, а именно в ст. 677 ГК РФ указано, что арендатором может быть только один человек. Но, в договоре должны быть указаны лица, которые будут с ним проживать.
  5. обязанности арендодателя и арендатора. Здесь должно быть подробно указано, что имеет право делать собственник квартиры (например, как часто он может посещать квартиру с осмотром) и арендатор (например, сдавать квартиру в субаренду). Обязанности обеих сторон регулируются в ст. 676 и 678 ГК РФ;
  6. реквизиты сторон. Здесь указываются полные Ф.И.О., паспортные данные, адреса постоянной или временной регистрации.

Кто платит комиссию?

Комиссионное вознаграждение платят соискатели жилья. Однако комиссия может выплачиваться и самим собственником, который сдаёт жильё.

Порядок выплаты вознаграждения определяется рынком. Если аренда сдаваемой квартиры дорогая (50 000 – 70 000 рублей), то комиссию будет оплачивать собственник. Соответственно, при небольшой сумме за аренду вознаграждение оплачивает соискатель.

Большую роль играет местонахождение объекта недвижимости и его площадь.

Размер комиссии может меняться в зависимости от сделки. Например, если агентство нашло квартиру самостоятельно, то есть без посредников (других агентств), то сумма комиссионного вознаграждения будет меньше. В основном эта сумма равна 50-60% от стоимости одного месяца проживания.

Справка. Однако если квартиру предлагает не собственник, а агентство-партнёр (от имени собственника), то к комиссии будет добавлено ещё 40-50%. Таким образом, сумма будет равна 100 % от стоимости одного месяца проживания.

Как осуществить легально?

Как сдавать квартиру официально? Если говорить объективно, то ничего особо сложного здесь нет, но все же необходимо ответить на некоторые вопросы, что и будет сделано в этом пункте данной статьи. Конечно, первым делом необходимо определиться с ценой аренды и найти квартиросъемщиков.

Для определения величины ежемесячного платежа лучше всего изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости. А найти арендаторов можно, подав объявление на 3-4 самых популярных местных сайта. Пошаговую инструкцию по самостоятельной сдаче квартиры в аренду вы можете найти в отдельном материале.

Итак, расскажем далее, как сдать жилье официально.

Необходимые документы

При совершении законной сделки по сдаче недвижимости необходимо обязательное составление лишь одного документа, которым является договор аренды или найма. Договор аренды составляется тогда, когда квартира сдается юридическому лицу.

  • Скачать бланк договора аренды квартиры юридическим лицом у физлица
  • Скачать образец договора аренды квартиры юрлицом у физлица

Если же квартиросъемщиком является физическое лицо, то необходимо заключение договора найма. Правила составления у этих видов договоров одинаковы. Заключать такое соглашение можно и без участия юристов.

  • Скачать бланк договора найма квартиры между физическими лицами
  • Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами

Если договор заключается на срок до 1 года, то он называется краткосрочным, а если на срок более года – то долгосрочным. Долгосрочный договор нужно заверять в органах Росреестра (218 — ФЗ). Составляться такой документ должен в письменной форме. В данном договоре необходимо обязательно указывать следующие данные:

  • паспортные данные сторон;
  • полное описание сдаваемой недвижимости (адрес, площадь, количество комнат);
  • величину арендной платы и порядок оплаты.
ВНИМАНИЕ! Также лучше добавить в соглашение дополнительные условия пользования квартирой, например, возможность заселения третьих лиц или проживания с домашними животными.

Полезно будет расписать в нем и порядок расторжения договора сдачи.

О том, какие еще документы могут быть составлены при сдаче квартиры, мы писали тут.

Что нужно учесть?

При официальной сдаче квартиры обязательно нужно учитывать тот факт, что в этом случае арендодателю необходимо будет платить налоги. Для того чтобы сдавать квартиру и платить налоги не обязательно становится индивидуальным предпринимателем, так как этой возможностью обладают и физические лица.

Для оплаты налога арендодатель должен в конце каждого года заполнять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Информацию о правилах ее заполнения, а также сами бланки можно найти в интернете. Затем данный документ нужно отнести в ближайший налоговый орган. После обработки этой документации арендодателю придет письмо с квитанцией, которую нужно оплатить.

  • Скачать бланк налоговой декларации по форме 3-НДФЛ
  • Скачать образец налоговой декларации по форме 3-НДФЛ для граждан, получивших доход от сдачи квартиры в аренду

Сколько составляет налог?

Налог на аренду жилого помещения равен обычному подоходному налогу, то есть составляет 13% от полученного дохода, то есть от суммы, которая указана в договоре аренды. В некоторых случаях, когда сумма общего дохода за последний отчетный месяц превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, с человека берут 17%.

Можно ли уменьшить его размер?

Случаи, когда процент налога может быть уменьшен, прописаны в 23 главе НК РФ. Там говорится о том, что рассчитывать на снижении налоговой ставки могут такие категории граждан как:

  • ветераны;
  • люди с инвалидностью;
  • семьи с несовершенными детьми или иждивенцами;
  • ИП;
  • лица, имеющие налоговые патенты.
СПРАВКА! Наиболее существенно процент налога снижается у индивидуальных предпринимателей.

Для них налог на аренду квартиры на 2017 год составляет всего 6%. Но стоит заметить, что ИП сдавать налоговую декларацию нужно один раз в 3 месяца.

Теперь вы знаете, как обезопасить себя при сдаче жилья в наем.

Подготовка к сдаче

Подготовительные работы в квартире перед сдачей ее внаем, напрямую зависят от того, какие цели преследует арендодатель, что он хочет получить от ее аренды.

Если хочется получить больше денежных средств, то состояние квартиры должно иметь соответствующий вид.

Необходимо будет выполнить качественный ремонт, заменить сантехнику, установить хорошую мебель. От таких условий полностью зависит цена.

Если у хозяина нет возможности выставить новую мебель и сделать хороший ремонт, то лучшим вариантом будет сдать квартиру пустой. Тем более что многие семьи предпочитают заезжать в съемные жилые помещения только со своими предметами обихода.

На что следует обратить особое внимание?

В Москве и других крупных городах России функционируют десятки агентств недвижимости.

Свидетельствами надежности того или иного АН считаются:

  • Отдельный договор. Некоторые арендаторы по неопытности считают, что договор аренды одновременно является доказательством сделки и с риэлторским агентством. Это не так: помимо договора аренды с хозяином клиент заключает и договор на оказание услуг с агентством.
  • Фиксированная комиссия. Сумма вознаграждения посреднику может быть разной в зависимости от объекта аренды, но она обязательно должна быть прописана в договоре.
  • Оплата комиссии после заселения. Агентства, дорожащие своей репутацией, берут деньги за свои услуги только после заключения сделки между клиентом и хозяином жилья.
При выборе посредника желательно обратить внимание и на другие нюансы: наличие у агентства своего сайта, отзывы о нем в Интернете, наконец, на состояние офиса.

Компании-однодневки, которые промышляют мошенничеством с недвижимостью, зачастую арендуют крошечные офисы с минимумом мебели и техники. Также нечистые на руку риэлторы часто просят деньги за свои услуги наперед.

Старый, но до сих пор актуальный вид мошенничества — оказание т.н. “информационных услуг”.

Именно такая формулировка фигурирует в договоре, который заключает агентство с клиентом.

Под услугами подразумевается предоставление информации о сдающихся в аренду объектах, чаще всего в виде выписки с адресами и номерами телефонов. Риэлтор не выезжает на просмотры вместе с клиентом, не договаривается с хозяином жилья. По сути, за свои деньги (порой немалые) вы получаете просто список номеров телефонов, которые или молчат, или оказывается, что квартиры уже сданы.

Спорные вопросы, возникающие между собственником и арендатором

И ту, и другую сторону волнует такой вопрос – а мелкий ремонт за чей счёт? Например, сломалась в двери в ванную комнату ручка. Кто должен её покупать и менять?
В Гражданском Кодексе, а именно в ч. 1 ст. 681 ГК сказано, что мелкий ремонт в арендуемой квартире, осуществляется за счёт арендатора, если иное не установлено в договоре. Поэтому, очень внимательно нужно составлять договор, чтобы не попасть на такую хитрость.

Капитальный же ремонт, например, замена окон, согласно ч. 2 ст. 681 ГК РФ, является обязанность собственника. Опять же, если иное не обговорено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что арендаторы сами проведут ремонт, но в счёт арендной платы. Такое уточнение не воспрещается законом.

Базы объектов недвижимости

Существует два типа баз, с которыми работают агентства недвижимости: открытые и закрытые.

  • Открытые выкладываются на специализированных ресурсах наподобие Навигатор или Домофонд и доступны для ознакомления всем, кто заходит на сайт. Объявления из открытых баз, помимо своего главного назначения, служат для рекламы того или иного агентства, информируя потенциальных клиентов о его существовании.
  • Закрытые базы — это списки объектов, доступные только риэлторам. Такие перечни собираются по крупицам сотрудниками агентств из разных источников. Некоторые квартировладельцы обращаются к риэлторам сами, с условием, что адрес и фото их жилья не будет «гулять» по Интернету.
Топовые агентства работают в основном с закрытыми базами.Узнайте, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку.

Узнайте какой налог положен при сдаче квартиры в аренду в нашей статье.

На что можно рассчитывать при вселении в жилье маневренного фонда, вы будете знать если перейдете по ссылке.
Фото 6

Преимущества легальной сдачи жилья

Несмотря на действующие законодательные акты, многие граждане РФ сдают имеющуюся жилую недвижимость без официального оформления. Но такой подход хоть и позволяет сэкономить некоторую сумму на налогах, но является рискованным, так как в этом случае государство не сможет защитить права собственника, если возникнут какие-либо спорные ситуации.

Далее расскажем, что нужно, чтобы сдать жилье официально, ведь легальная сдача квартиры предотвратит недоразумения.

Зачем нужно официальное оформление?

Официальное заключение процедуры сдачи недвижимости необходимо для того, чтобы избежать многих проблем. Например, если между сторонами заключен договор аренды или найма, имеющий законную силу, то стороны будут защищены от незаконных действий друг друга.

Оформленный договор может служить доказательством вины второй стороны. Кроме того, официальное оформление нужно для того, чтобы у арендодателя не возникло проблем с законодательством и налоговыми органами.

О том, чем может грозить сдача жилья без составления соглашения, читайте здесь.

Готовим квартиру к сдаче

До того как сдать квартиру в аренду, необходимо определиться, как собственник собирается её сдавать – посуточно или же на длительный срок. Если посуточно, то о дорогом ремонте можно не беспокоиться. Как правило, в такой квартире будут жить либо командированные, либо те, кому нужно жильё на пару дней.

Если собственник решил, что квартира будет сдаваться на длительный срок, то ему нужно решить – его квартира эконом - класса или же элитное жильё. Но, квартиры в старых домах не могут быть элитными, даже при наличии очень дорого ремонта.

Но, в любом случае, квартиру нужно привести в порядок. Приличные люди, которые хотят жить в комфортных условиях, не будут заселяться, если в квартире нет хорошего ремонта.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://hiterbober.ru/realty/kak-sdat-kvartiru.html
  • https://houseconnect.ru/realty/arenda/kak-sdat-kvartiru.html
  • https://nsovetnik.ru/arenda_i_najm_zhil_ya/kak_sdat_kvartiru_v_arendu/
  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/sdacha/cherez-agentstvo.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/cherez-agentstvo.html
  • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/samostojatelno-i-cherez-agenstvo.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha/legalnaya.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий