Как достроить объект незавершенного строительства

 

Что такое незавершенка в строительстве? Право собственности на незавершенное строительство. Регистрация объекта незавершенного строительства. Продажа и передача незавершенного строительства.

Содержание

Оформление прав

Для отнесения недостроя к категории ОНС здание должно иметь фундамент, возведение которого должно быть полностью завершено. Имеется ряд мнений, когда объект получает статус ОНС:

  • После оформления разрешения на ведение строительных работ, а также права владения участком земли.
  • После завершения действия соглашения строительного подряда.
  • Если возведение (реконструкция) здания законсервирована.
  • Объект соответствует ряду законодательных нормативов.
  • После получения недостроенным сооружением юридического статуса недвижимости.
  • После оформления права собственности путем госрегистрации объекта в уполномоченных органах.

Выполнение этих требований позволяет назвать сооружение (пусть и недостроенное) недвижимым имуществом. В законе, где рассмотрен процесс регистрации прав на недвижимость, определено, что оформление права собственности начинается с момента регистрации. Для этого владелец должен оформить разрешение на выполнение работ и право владения участком, где выполняются эти мероприятия.

До 2015 года в получении разрешения на строительство не было необходимости, но сегодня без этого документа не обойтись. Чтобы оформить право на владение ОНС, требуется сделать следующие шаги:

  • Провести техническую инвентаризацию недостроя.
  • Оформить разрешение на его возведение.
  • Внести ОНС в кадастровый реестр.
  • Передать собранный пакет бумаг в органы регистрации.

Одним из главных условий успешной регистрации является наличие соглашения строительного подряда. Этот нюанс упоминается в законе о долевом строительстве. Строительная компания должна зарегистрировать объект до момента получения уполномоченными органами взыскания о залоге. Чтобы провести регистрацию в госоргане, владелец объекта ОНС пишет заявление о желании зарегистрировать имущество.

Смотрите также: Россия в топе рейтинга Всемирного банка: проще ли стало получить разрешение на строительство?

В практике отмечаются ситуации, когда хозяин недостроя не торопится проходить процедуру госрегистрации. Это объяснятся тонкостями российского законодательства, по которому платежи за имущество возлагаются на владельца. Если у здания нет хозяина, то и платить по счетам не нужно. Вот почему недостроенные объекты часто не регистрируются и не ставятся на учет. В таком случае ОНС не существует.

Как отмечалось в начале статьи, за недострои приходится платить налог. Кроме того, существуют случаи, когда регистрация ОНС обязательна. К примеру, если участок выделятся многодетной семье, на строительство здания выделяется всего три года. Наличие кадастрового паспорта на руках подтверждает, что на земельном наделе идут строительные работы, поэтому его никто не заберет.

Несмотря на это, проблема актуальна по сей день. Жители сельской и городской местности часто не торопятся проходить регистрацию домов (даже тех, которые давно завершены). Так они уходят от необходимости  платить налоги, тарифы которых регулярно растут. Недавно тариф стал рассчитываться не от инвентаризационной цены объекта, а от кадастровой. Ее особенность — максимальная приближенность к рыночной стоимости.

Что такое объект незавершенного строительства?

Напомним, что на сегодняшний день существуют различные виды строительства:

  • промышленное;
  • сельское;
  • объекты строительства соцкультбыта;
  • жилищное строительство (долевое строительство жилых домов, строительство индивидуальных жилых домов и так далее).

В настоящей статье предлагаем рассмотреть вопрос незавершенного строительства. Что собой представляет объект незавершенного строительства (ОНС), каковы критерии отнесения данных объектов к недвижимости, что представляет собой регистрация объекта незавершенного строительства и так далее. Заброшенное недостроенное здание завода На заметку!Объект незавершенного строительства трактуется, как объект недвижимости, существующий без акта государственной приемки, хотя для начала строительства данного объекта был отведен земельный участок в установленном порядке, получено разрешение на строительство, а также производились строительные работы, которые в последствии были приостановлены.

Объект незавершенного строительства: немного истории

Вспоминая времена Советского Союза, хотелось бы отметить, что такое явление, как незавершённое строительство в народе называли «долгостроем». После распада СССР период перестройки не смог решить вопросы долгостроев, а только их усугубил.

Россия стала жить и развиваться в новых условиях, при которых проведённая приватизация и рыночные отношения стали основными критериями в развитии новой экономики, промышленности, производства. Еще долго можно было лицезреть то брошенные, то недостроенные здания или сооружения.

Но время двигалось вперед, развитие новой России набирало обороты. Так, существующие рыночные отношения в сферах деятельности человека требовали неотлагательно приступить к решению насущных вопросов, связанных с незавершённым строительством. Этот процесс происходит и по сей день.

В настоящее время все еще встречаются случаи, когда объект, выступающий предметом строительного подряда, становится объектом незавершенного строительства. Подобное можно увидеть, например, при долевом строительстве жилого дома – эти печальные истории широко известны и, к сожалению, не всегда заканчиваются положительно.

Как появляется объект незавершенного строительства?

Почему строительство может быть приостановлено? Отсутствие финансирования, нехватка строительных материалов и технологического оборудования, – причины могут быть самые разные. И приостановка может быть на разном этапе: от закладки фундамента до установки кровли.

Объединяет все эти случи одно: строительный объект ещё не закончен, то есть, не введен в эксплуатацию.

Обращаем внимание, что среди причин, побудивших нас к более детальному рассмотрению вышеназванного вопроса, можно выделить следующие:

  1. На протяжении ряда лет в правовом поле объект незавершенного строительства будто бы не существовал. Вопрос носил только дискуссионный характер. Большие пробелы в законодательстве, несовершенство юридической системы применительно к объектам незавершенного строительства, – все это негативно сказывалось на стабильности отрасли и жизни общества в целом.
  2. Объект незавершенного строительства как явление стал проблемой общества достаточно давно. Количество споров в отношении ОНС неуклонно росло, а законодательство не только не замечало этого процесса, но и не предпринимало никаких шагов для устранения возникающих противоречий. Рассматривая споры, суды фактически вынуждены были сами, в самостоятельном режиме, разрабатывать правовой статус под каждый объект незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.
  3. Владельцам необходимо осуществить регистрацию права собственности на недвижимый объект еще до окончания его строительства. Объясняется это только тем, что после регистрации права собственности на недвижимый объект, собственники имеют полное право распоряжаться своим имуществом, одним словом, либо продать его, либо подарить, либо обменять и многое другое.
Заброшенный многоэтажный недострой в области

Привязка к договору подряда

Разрешение на возведение незавершенного объекта строительства, а также регистрация прав на сооружение тесно переплетается с договором строительного подряда. Эта особенность закреплена во многих постановлениях, а также в ФЗ-214 (закон о долевом строительстве).

Там сказано, что строительная компания (застройщик) обязана провести процесс регистрации прав собственности в отношении объектов незавершенного строительства при появлении соответствующих оснований касательно предмета залога.

Что касается самого факта взыскания, то обращение возможно не раньше, чем через полгода после остановки строительных работ или в случае наступления предусмотренного в договоре срока сдачи объекта. Это значит, что заказчик обязуется регистрировать собственность в отношении недостроенного сооружения в той ситуации, когда возведение объекта, по сути, не ведется. В такой ситуации взаимоотношения между подрядной организацией и заказчиком «заморожены».

Важный момент – наличие факта, подтверждающего прекращение действия договора строительного подряда. Подтверждение возможно с помощью следующих документов:

  • Решения судебной инстанции в отношении расторжения подрядного соглашения между сторонами.
  • Акта приемки-передачи объекта незавершенного строительства. Документ составляется после выполнения застройщиком определенных этапов работ.
  • Прочих бумаг, которые подтверждают приостановку договорных отношений между сторонами. К таковым могут относиться бумаги о ликвидации подрядной организации, отступное, новация и т.д.
Фото 1

Что такое незавершенка в строительстве

В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство».

Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам.

Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.

Какое здание считается незавершенным?

Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:

  1. Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
  2. Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
  3. Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.

Обобщая вышеназванные характеристики, делаем вывод: объект, незавершенный в результате строительства, представляет собой здание, монтаж и отделка которого не доведены до своего конца. Однако же у этого незаконченного объекта есть самое важное – фундамент.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона. Следовательно, мы имеем дело с недвижимым объектом.

Право собственности на незавершенное строительство

В недалеком прошлом недостроенные здания не могли причисляться к объектам недвижимости. Российские законы не позволяли этого сделать.

Считалось, что объект не приобрел законченный вид, а значит, он ни много ни мало всего лишь сумма потраченных на работу стройматериалов и человеческого труда.

Положение дел поменялось вместе с внесением поправок в Гражданский кодекс. Говоря конкретнее, появились новые поправки к статье 130, которая гласит, что любая постройка, что в результате определенных обстоятельств так и осталась в недоделанном виде из-за приостановки строительства, – это недвижимость, а значит можно оформить ее, как свою собственность.

Хозяин постройки, который стал собственником, зарегистрировав ее в соответствующих госинстанциях, может совершить следующие операции:

  • продать;
  • подарить;
  • передать в наследство;
  • обменять;
  • заложить под денежные средства.

Едва ли не основным условием для успешного оформления права на незавершенное здание является наличие двух наиважнейших документов – права на владение земельной территорией, на которой находится здание, а также разрешение на ведение строительно-монтажных работ. Плюс к этому, прежде чем приступить к процедуре регистрации, необходимо:

  • Иметь на руках договор подряда со строительно-монтажным предприятием.
  • Посетить Кадастровую палату и поставить недострой на учет.
  • Оформить техническую инвентаризацию объекта по всем правилам.
  • Отнести собранный пакет документов в органы, отвечающие за регистрацию недвижимых строительных объектов.
Читайте также: Разрешение на снос частного дома - ситуации, тип сноса, где получить, как произвести снос

Есть еще одно изменение, касающееся правил регистрации недостроев и долгостроев. Ранее оформить в собственность такой объект владелец мог лишь в том случае, если намеревался совершать с ним какие-то операции (продажа, обмен и т. д.).

Теперь же это условие исключено из списка обязательных. Таким образом, на право владения можно претендовать, даже если хозяин не собирается совершить сделку.

Классификация объектов незавершённого строительства по признакам

Исходя из многочисленных особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:

1. Масштабность

Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.

2. Функциональное назначение

Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).

3. Форма собственности

Представляет собой государственную, муниципальную, частную, иностранную или совместную.

4. Степень готовности

Может быть низкой (менее 50%), средней (50-70%) или высокой (более 70%).

5. Стадия выполнения проектных циклов

Содержит проектирование и подготовку к строительству, подготовительные работы и строительно-монтажные работы в последующим завершением строительства.

6. Степень потребности в инвестициях

Может быть низкой (менее 30%), средней (30-70%) или высокой (более 70%).

7. Виды выполняемых работ

Представляет собой как новое строительство, так и капитальный ремонт и реконструкцию. Незавершенный проект долевого строительства

Самовольные постройки – под запретом

Стоит отметить, что зарегистрировать самовольную постройку (как и получить разрешение на ее возведение) не удастся. Здесь не лишним будет вспомнить ГК РФ и статью 222, где приводится точная расшифровка самовольных построек. Так, к этой категории относятся объекты строительства, которые построены:

  • На земельном наделе, не предназначенном для этих целей. Речь идет об объектах, при возведении которых нарушен порядок действующих правовых актов и законодательства.
  • Объект возводился без получения разрешения на строительство.
  • Сооружение возведено с существенными нарушениями действующих в сфере строительства правил.
Смотрите также: В Москве обсудили вопросы улучшения инвестклимата в строительной сфере

Если хотя бы один из упомянутых пунктов был нарушен застройщиком, то получить разрешение на возведение (достройку) объекта, а впоследствии и документ, подтверждающий право собственности, не получится. Решение в этом случае, позволяющее добиться результата, – обращение в суд.

Продажа незавершенного строительства

На рынке недвижимости продажа незавершенного строительством здания – явление нередкое. Часто на такую сделку владелец решается, оценив свои возможности.

Если финансов на окончание строительных работ не хватает, а незавершенка тяжким грузом лежит на плечах хозяина и приносит одни лишь убытки, продажа – хороший выход. Если соблюдены условия для заключения законной сделки, то застройщик может найти для объекта нового владельца.

Готовясь к осуществлению сделки, необходимо не упустить из виду некоторые нюансы:

  1. Незавершенное здание – это недвижимый объект, на него распространяется такой же правовой режим, что и на достроенные здания.
  2. Нужно будет заключить письменный договор купли-продажи.
  3. Чтобы совершить передачу объекта покупателю, необходимо пройти государственную регистрацию.
  4. Процесс получения НДФЛ с продажи незавершенки осложняется тем, что чаще всего она находится в собственности меньше трех лет.
  5. Продажа объекта подразумевает продажу земли, на которой он расположен.

Продажа на рынке недвижимости незавершенное здание

Из последнего пункта вытекает главная сложность, с которой имеет дело владелец незавершенки: являясь собственником и участка, и стоящего на нем здания, он не может продать их разным покупателям.

Читайте также: Кто является первым наследником после смерти матери в отдельной семье РФ - разбираемся

Законодательством закреплено обязательное требование: земля и недостроенный объект должны быть переданы одному владельцу одномоментно.

При этом количество заключенных договоров не играет существенной роли. Закрепляя сделку, можно составить один документ или два.

Для того чтобы составить договор купли-продажи и передать земельный участок с незавершенным строительным объектом, необходимо иметь в наличии:

  • кадастровый паспорт земли;
  • правоустанавливающий документ на участок и незавершенку;
  • разрешение на возведение постройки;
  • проектную документацию, смету;
  • выписку из ЕГРП.
Фото 2

Тонкости законодательства

Первое, что стоит выделить – ГК РФ и статью 130, в которой указано, что недостроенные сооружения относятся к категории недвижимых элементов. Кроме того, в статье 131 прописано обязательство граждан регистрировать права собственности на недвижимое имущество. Здесь же прописаны условия возникновения прав, тонкости их перехода и так далее. В качестве основания для госрегистрации выступает Федеральный закон под № 133.

В отношении права собственности должны быть учтены следующие моменты:

  • Если объект незавершенного строительства и надел земли, на котором он расположен, находится в собственности заявителя, то процедура регистрации происходит на базе правоустанавливающих бумаг. Кроме того, потребуется разрешение на строительство и полный пакет проектных документов. В последних должно быть подробное описание объекта, его технических характеристик и прочих параметров.
  • Если объект незавершенного строительства и надел земли согласно существующих документов находится во владении заявителя на другом праве, чем право собственности, то для прохождения процедуры регистрации объекта потребуется следующее – разрешение на строительство, право пользования участком и бумаги по проекту.

Как получить разрешение на строительство объекта незавершенного строительства?

По закону для недостроя должно иметься разрешение на строительство. Если его срок действия закончен, документ требуется продлить. Оформление разрешение «с нуля» проходит по стандартной процедуре. Владелец должен:

  • Оформить заявление по определенному образцу.
  • Собрать и передать документы в уполномоченные органы власти.
  • Дождаться решения и получить разрешающие бумаги.
Смотрите также: Комиссия по земельной реформе: опыт Казахстана

Выдача разрешения осуществляется непосредственно в местных структурах или через МФЦ. После этого можно приступать к регистрации объекта.

Необходимые документы

Для оформления прав собственности потребуются следующие бумаги:

  • Квитанция об оплате (подтверждает внесение госпошлины).
  • Разрешение на возведение объекта.
  • Бумаги по проекту.
  • Информации о стадии строительства сооружения (в каком состоянии находится ОНС).
  • Документы, подтверждающие отсутствие подрядных взаимоотношений.
  • Другие бумаги, которые требуют органы госрегистрации.

Кроме того, требуется передать документы, подтверждающее отсутствие интереса со стороны 3-их лиц.

Чтобы получит разрешение на строительство в отношении ОНС (если оно ранее не было оформлено), требуется стандартный набор бумаг:

  • Правоустанавливающие документы (в отношении земельного надела, где возводится объект).
  • ГПЗУ.
  • Схема планировочной организации участка.

Признание объекта незавершенным строительством

Для признания недвижимым имуществом объект незавершенного строительства должен обладать следующими характерными признаками:

  1. Объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено;
  2. Объект незавершенного строительства, являясь одновременно предметом действующего договора и объектом незавершённого строительства, не должен составлять предмет действующего договора строительного подряда. Или он не может быть объектом вещных прав. Объект незавершенного строительства может быть только объектом обязательств, которые определены в договоре строительного подряда. Следовательно, замена сторон этих обязательств допустима лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.
  3. Пункт 1, статья 218 ГК ФР трактует, что лицо, приобретающее право собственности на создаваемый объект, обязано в установленном порядке совершить сделку с объектом незавершенного строительства ещё до завершения его создания. Настоящее условие не исключает возможность государственной регистрации на признание собственности на объект незавершенного строительства вне зависимости от совершающихся сделок. Они могут быть направленны как на отчуждение соответствующего право собственности на объект незавершенного строительства, так и на его обременение (ипотечное кредитование).
  4. В соответствии с п. 2 Временного Положения о порядке реализации ОСН, объекты незавершённого строительства должны соответствует двум следующим признакам: окончание нормативных сроков строительства и приостановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технического обеспечения.
На заметку! В исследовательских кругах часто стало высказываться мнение о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом достаточно только первого условия без всякого рода оговорок. А вот второе и третье условие оказывают положительное влияние, в основном, на доступность приобретения права собственности и для осуществления государственной регистрации.

В принципе, вышеназванные признаки описывают только квалифицирующую составляющую определения ОНС, так как включают в себя технико-юридическое содержание данного вида объектов, не отвечая при этом на вопрос об их отнесении к категории недвижимости именно с правовой точки зрения.

Регистрация незавершенного строительства

Регистрация незавершенного объекта, впрочем, как и любого иного вида недвижимости, — дело весьма хлопотное. Но провести эту операцию от начала до конца несложно, если знать какие действия нужно предпринять и что за документы понадобятся.

Стоит обратить внимание, что незавершенный объект – категория недвижимого имущества весьма специфичная, поэтому перечень бумаг для его оформления гораздо шире.

Итак, приведем список документов, который понадобиться для регистрации и внесения сведений в Единый Государственный Реестр Прав:

  • описание объекта, его проектная документация (если такого документа не будет, регистрация будет отклонена);
  • разрешение на строительство (обычно выдают муниципальные органы власти);
  • документы, доказывающие право на земельный участок (важно правильно их оформить, в противном случае здание может расцениваться, как самовольная постройка – ст. 222 Градостроительного Кодекса РФ);
  • техпаспорт из БТИ;
  • смета, свидетельствующая о денежных затратах на строительство объекта;
  • кадастровый план земельной территории;
  • документы, подтверждающие, что возведение здания приостановлено (об отсутствии договора подряда, акт консервации);
  • документы, подтверждающие, что в деле нет интересов третьих лиц;
  • квитанция, выданная после уплаты государственной пошлины;
  • заявление о намерении зарегистрировать объект.

Собрав бумаги, следует тщательно их пересмотреть и убедиться в том, что они в подобающем виде. Регистрирующий орган вправе не принять документы от заявителя, если они будут оформлены вразрез со стандартами: например, если есть нестыковки в договоре на землю или в проектной документации.

Проверенный пакет документов может отнести в местный филиал Росреестра лично заявитель или его доверенное лицо, предъявившее соответствующее подтверждение.

После того как регистрирующий орган выдаст документы, закрепляющие право владения недостроем, незавершенный объект может стать предметом заключения сделок.

Право совершать операции по незавершенке в строительстве признается в случаях, когда соблюдены следующие условия:

  1. По объекту не должно быть действующего подрядного договора.
  2. Застройщик возводит объект для собственных нужд, а не для третьих лиц.
  3. У владельца есть все необходимые документы, разрешающие его строительство.
  4. Хозяин постройки имеет свидетельство о праве собственности.
Фото 3

Разрешение на строительство как ключевое требование при регистрации

Госрегистрация прав на объект незавершенного строительства подразумевает наличие на руках целого перечня бумаг. Последние должны подтверждать полномочия стороны, выступающей в роли заявителя. При этом первое, с чего стоит начать, – подать заявление, приложив к нему пакет следующих документов:

  • Разрешение на строительство (без него ни о какой госрегистрации не может быть речи).
  • Квитанция об оплате госпошлины. Это требование прописано в НК РФ (ст. ).
  • Бумаги, которые подтверждают право на использование земельного надела или право владения участком, где будет осуществляться достройка объекта.
  • Проект на строительство. К этой категории относятся документы, по которым застройщик будет осуществлять работы по возведению объекта – пояснительная записка, чертежи, схемы, план застроечных работ и др.
  • Информация об уровне готовности незавершенного сооружения. Для удобства эти данные приводятся в процентном отношении. Основанием для определения этого процента является реальное состояние строительства, а также документы, утвержденные структурой по учету сооружений недвижимого имущества.
  • Бумаги, которые подтверждают наличие взаимоотношений с подрядчиком или разрыв взаимоотношений.
  • Прочие бумаги, требуемые для госрегистрации.
Смотрите также: Отказ в разрешении на строительство: что делать в этой ситуации?

Этапы перевода объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества

В настоящее время в российской экономике наблюдается не самый благоприятный период. Экономический кризис влияет на все сферы деятельности государства и общества, в том числе на темпах роста промышленного производства и торгового оборота, на уровне доходности совершаемых сделок, на уровне зарплат и платёжеспособности населения и так далее.

В условиях рыночной экономики многие предприниматели и бизнесмены пытаются получить максимальный экономический эффект от эксплуатации недвижимости, которой они в данный момент владеют.

Читайте также: Исполнительная документация: правильный подход финансы бережет

Поэтому, предпринимая дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, коммерсанты получают возможность либо оформить возникновения права собственности на них, либо совершать сделки купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ).

Дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, можно разбить на несколько этапов, суть которых заключается в следующем: Недостроенное здание цеха

Этап I

Оформление незавершенного строительства с подготовки пакета необходимых документов, которые в обязательном порядке сдаются в регистрационную палату:

  • заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
  • документ, удостоверяющий личность;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;
  • разрешение на строительство на данном земельном участке, выданное органами исполнительной власти в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;
  • описание объекта незавершенного строительства, оформленное и выданное БТИ.

Этап II

В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Поэтому оформление права собственности на объект незавершенного строительства потребует следующий пакет документов:

  • получения техпаспорта в БТИ;
  • наличия документа, подтверждающего приостановление строительства (акт консервации или акт приостановления);
  • кадастрового плана земельного участка или плана его границ;
  • наличия правоустанавливающих документов, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Этап III

Продажа незавершенного строительством объекта. Одним словом, совершается сделка купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ) объекта незавершенного строительства (ОНС), которая не слишком отличаются от аналогичных сделок любой другой недвижимости. Для совершения такой сделки, необходимы следующие документы, на которые покупателю стоит обратить внимание:

  • документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства;
  • решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительство данного объекта;
  • план объекта незавершенного строительства;
  • проектно-техническую и сметную документацию на строительство данного объекта;
  • документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Кроме того, в обязательном порядке, в договоре купли-продажи недвижимости указываются данные, которые позволяют установить характерные особенности имущества, в том числе его расположение на земельном участке.

Хотелось обратить внимание, что вышеописанное поэтапное руководство по приведению документации в надлежащее состояние – это всего лишь алгоритм, который определяет направление и действие по переводу объектов незавершенного строительства в категорию объекта недвижимости.

В связи с тем, что каждый объект незавершенного строительства при оформлении имеет свои конкретные исходные данные, условия и нюансы, то грамотное сопровождение юристов или юридических компаний сэкономят не только время, но и деньги. Заброшенное строительство промышленного объекта

Что такое незавершенное строительство?

Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2015 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы  таких объектов.

Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.

Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга). До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.

Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.

Фото 4

Критерии отнесения объектов незавершенного строительства (ОНС) к недвижимости

Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.

Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).

Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.

Объект незавершенного строительства с научной точки зрения

В научных кругах постоянно ведется бурное обсуждение на эту тему. Мнения одних заключается в том, что объект незавершённого строительства представляет собой объект, строительство которого не ведётся, и, в значительной степени, связано это с отсутствием денежных средств и материально-технического обеспечения.

В этой ситуации указанный правовой термин дает характеристику не конструктивным особенностям объекта недвижимости и функциональным целям его реализации, а только показывает процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса.

В отличие от зданий, строений или сооружений, объект незавершённого строительства является неполноценным строением и не может быть использован в соответствии со своим назначением до полного завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. То есть, незавершенное строительство носит временный характер.

Мнения других выражается в высказываниях о том, что объект незавершенного строительства является специфическим объектом недвижимого имущества, так как на данном этапе, строительство этого объекта не реализовано, то есть строительство не завершено и не введено в эксплуатацию.

Именно это обстоятельство, в свою очередь, не позволяет использовать его ни для проживания, ни для размещения административных офисов, ни для развития промышленного производства.

То есть, объект незавершенного строительства – это объект, который не соответствует своему первоначальному целевому назначению. Использоваться он может только для достройки, так как, в этой связи, объект незавершенного строительства (ОНС) не в состоянии осуществлять функции полноценного объекта недвижимого имущества – здания, строения или сооружения. Многолетний недострой изнутри

Судебная практика

Если обратиться к судебной практике, то здесь часто используется другой подход. Подразумевается, что только после завершения работ по укладке фундамента объект получает статус объекта незавершённого строительства (ОНС).

Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на владение участком земли, на котором осуществляется строительство и разрешение на проведение этих работ. Также, желательно произвести внесение данного объекта в кадастровый учет.

Существующий разброс мнений в судебной практике позволил, в свою очередь, выделить единые признаки, определяющие объект незавершенного строительства, которые учитываются при рассмотрении дел:

  • объект незавершенного строительства является таковым лишь в случае плотной привязки к земельному участку, когда перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению;
  • индивидуальная определенность объекта;
  • процесс строительства данного объекта должен быть приостановлен, законсервирован или окончательно прекращен.

Если провести обзор решений вопросов незавершённого строительства из судебной практики, стоит отметить, что мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ о том, что “не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу”, является очень значимым и, в свою очередь, внесло особую лепту в становлении правового режима объектов незавершенного строительства (ОНС). Недостроенное здание фабрики

Объект незавершенного строительства в правовом поле

Мы уже отмечали, что ни действующая законодательная база РФ, ни нормативная документация, не дают чёткого определения, что такое объект незавершенного строительства (ОНС). На заметку! В части 1, статьи 130 Гражданского Кодекса РФ трактовка определения объектов незавершенного строительства (ОНС) признаёт, что это такие объекты капитального строительства, как здания, строения или сооружения, строительство которых не завершено. Исключение составляют временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки.

Одним словом, законодательство напрямую не определяет объект незавершенного строительства как недвижимость. Ни в базовой статье 130, Гражданского Кодекса РФ, ни в Законе о Госрегистрации, статья 1 данной информации мы не найдем.

Вместо этого предлагается рассматривать похожие объекты применительно к признакам либо недвижимого имущества, которые закреплены Гражданском Кодексе РФ (части 1, статьи 130), либо к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

К ним, в первую очередь, относят земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей. Так, в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объект незавершенного строительства (ОНС) относят к недвижимым предметам, поскольку его невозможно переместить, не нанеся, при этом, большого вреда.

Хотя с точки зрения функциональности настоящее определение не совсем корректно, так как, рассматривая объект незавершенного строительства (ОНС), как объект капитального строительства, законодательство не даёт чёткого и конкретного понимания того, что является объектом капитального строительства. Недострой в частном секторе

По-своему трактует определение статья 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности подлежит государственной регистрации (как на здание и сооружение, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество), то объект незавершенного строительства (ОНС) попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».

Это обстоятельство позволяет, в свою очередь, рассматривать объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.

Из вышеизложенного становится очевидным, что объект незавершенного строительства – это довольно размытый и не дающий конкретного понимания термин, которому нет расшифровки в законодательстве. Отсюда разнотолки и разночтения. На заметку! Пункт первый 131 статьи ГК говорит о том, что все виды недвижимого имущества должны быть зарегистрированы в специальных реестрах соответствующими органами. Регистрация объектов незавершенного строительства (ОНС) проводится в соответствии с Законом Российской Федерации от 21 июля 1997 года.

Объект незавершенного строительства в юриспруденции

Рассматривая разные толкования настоящих определений, сам собой напрашиваются выводы:

  • термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства;
  • единое понятие, позволяющее выделить объект незавершенного строительства среди других объектов, отсутствует в действующем законодательстве.

Следует также отметить, что особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что данный объект не имеет право на использование его в качестве здания, строения или сооружения, так как находиться в стадии строительства и не введен ещё в строй для последующей эксплуатации. Недострой на уровне котлована

В связи с этим, можно предложить оптимальный вариант определения, в соответствии с которым объект незавершенного строительства (ОНС) характеризуется, как индивидуальный объект недвижимости, на котором строительные работы:

  • либо приостановлены,
  • либо осуществляются,
  • либо заморожены,
  • либо не ведутся.

Конечный результат строительных работ – это сдача объекта и ввод в строй для последующей эксплуатации, а также использование по целевому назначению в будущем. В связи с этим, можно констатировать, что данное определение объекта незавершенного строительства представляет собой лишь комплекс признаков, выделяемых в исследовательской литературе.

Объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов

Рассмотрим теперь объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов. Стоимость незавершённого строительства представляет собой цену за фактически выполненные капитальные вложения по незаконченным и не введенным в строй с последующей эксплуатацией строительных объектов на конкретную дату. На заметку! Незавершенные капитальные вложения – это неподписанные акты приемки-передачи основных средств и иных документов, при оформлении которых отражаются затраты на строительно-монтажные работы, затраты на приобретение технологического оборудования, транспортных средств, а также прочие работы и затраты.

В данном случае объект незавершенного строительства определяется заказчиком или застройщиком. Балансовая отчётность, в которой отражаются все собираемые сведения о незавершённом строительстве, даёт возможность иметь следующую важную информацию:

  • интенсивность освоения участков под строительство;
  • сроки ввода объектов в строй с последующей эксплуатацией в планируемом периоде;
  • объемы незавершённого строительства, в том числе по строительно-монтажным работам за отчетный период, а также саму динамику строительного процесса;
  • готовность строительных объектов в процентном отношении за отчетный период и динамику строительного процесса.

Внимательно читая инструкцию о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству (пунктом 2.4), можно понять, что объект незавершённого строительства представляет собой отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом, инвентарем и так далее), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое переоснащение которого должен быть составлен отдельный проект и сметная документация. “Замороженное строительство” 90-х годов

Источники

Использованные источники информации.

  • http://stroimprosto-msk.ru/stati/razreshenie-na-stroitelstvo-obekta-nezavershennogo-stroitelstva/
  • https://stroitelstvoproektirovanie.com/obekt-nezavershennogo-stroitelstva/
  • http://stroimprosto-msk.ru/stati/razreshenie-na-stroitelstvo-obekta-nezavershennogo-stroitelstva-i-poluchenie-prava-sobstvennosti/
  • http://pravozhil.com/oformlenie/nezavershenka-v-stroitel-stve.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий