Как купить квартиру в ипотеке у сбербанка

 

Можно ли продать дом или квартиру, если они находятся в ипотеке Сбербанка? Как правильно провести сделку, чтобы не было проблем у продавца и покупателя?. Можно ли продать дом или квартиру, если они находятся в ипотеке Сбербанка? Как правильно провести сделку, чтобы не было проблем у продавца и покупателя?

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Существует общее правило – для совершения сделки продавцу обязательно понадобится письменное согласие банка, если ипотечный кредит на момент продажи не погашен, а залог все еще в силе. Но существует несколько способов как обойтись без этого разрешения Сбербанка и провести сделку.

Законно ли это?

В соответствии с законодательством Российской Федерации человек имеет право продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке, никаких запретов по этой теме нет. Однако закон наделяет банки возможностью беспрепятственно отказать клиенту в продаже недвижимости в ипотеке даже по самой незначительной причине.

Существуют два нормативно-правовых акта – федеральный закон №102 и Гражданский кодекс РФ, и именно они являются регуляторами отношений между заёмщиком и кредитором, а также между продавцом и покупателем. ФЗ №102 как раз регламентирует способы обременения, отчуждения и последствия перехода права собственности на ипотечную жилплощадь.

В Гражданском кодексе продавцу ипотечной недвижимости понадобятся:

  • ст. 334, описывающая понятие залога и обязательства, которые дают банк и клиент;
  • параграф седьмой, посвящённый продаже недвижимости.

Что говорит Сбербанк

Для того, чтобы банк дал согласие на продажу, нужно указать причину такого действия. Одна из самых распространенных причин – снижение заработной платы или вообще потеря работы, удовлетворяет запросы сотрудников банка на обоснованность продажи. Кроме того, к причинам продажи можно отнести:

  1. Смена места жительства.
  2. Необходимость увеличить жилую площадь (рождение детей, свадьба и т.д.).
  3. Потеря способности работать, инвалидность (в этом случае можно обратиться в государственные органы за помощью в проведении данной финансовой процедуры).

Статистика показывает, что обычно Сбербанк ничего не имеет против продажи ипотечной недвижимости и, в случае правильного оформления документов и объяснений причин продажи, даёт согласие на эту процедуру. Также банк берёт на себя составление договоров купли-продажи и, в случае необходимости, поиск покупателя.

Важно знать! Некоторые источники пишут, что заёмщику при досрочном погашении ипотеки клиенту банка необходимо будет выплатить специальную комиссию, однако это не так. С 2012 года принят закон, запрещающий банку взимать дополнительную плату при возврате, и заёмщик возвращает беспроцентную сумму.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Как продать квартиру с ипотекой Сбербанка за счёт продавца

Продажа квартиры по ипотеке Сбербанка за счёт продавца – пошаговая инструкция:

Шаг первый. Поиск покупателя

Здесь есть два пути:

  • Первый – выставить рекламные объявления в популярных базах недвижимости в Интернете (ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и т.д.), не забыв при этом поставить цену со скидкой в 10-15%, указав в самом объявлении, что жильё продаётся в ипотеке.
  • Второй – обратиться в риэлторское агентство.

Самое лучшее – это использовать оба варианта, однако к поиску риэлтора нужно подойти очень внимательно.

Шаг второй. Предварительный договор

После того, как покупатель найден, с ним необходимо заключить предварительный договор купли-продажи с задатком. Он составляется для того, чтобы подтвердить намерения одной и другой стороны и юридически закрепить их обязанности. Кстати, документ имеет такую же юридическую силу, как и обычный ДКП. В нём необходимо указать:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • информацию о продаваемой/покупаемой недвижимости;
  • дату проведения основной сделки и подписания основного договора.

Скачать ПДКП можно по этой ссылке.

Важно знать! В случае невыполнения обязательств одной из сторон, вторая вправе потребовать компенсацию за финансовые траты в ходе подготовки к заключению договора (за исключением ситуаций, признанных форс-мажорными).

Шаг третий. Расписка

Покупатель квартиры обязуется выплатить банку оставшуюся после задатка часть денег — остаток задолженности перед Сбербанком у продавца. Расписка об этом составляется классически:

Я, (паспортные данные покупателя), обязуюсь выплатить Сбербанку остаток задолженности, (паспортные данные продавца), на сумму (остаток) до (определённая дата). Подпись и расшифровка подписей продавца и покупателя. Скачать образец расписки для Сбербанка можно тут.

Данная сумма далее будет идти как первый взнос покупателя по новой ипотеке (если приобретается квартира в ипотеку) или как задаток или аванс (если без ипотеки). После внесения покупателем этих денег ипотека погашается досрочно.

Шаг четвёртый. Снятие обременения

Любая процедура снятия обременения начинается с погашения ипотечного кредита. Затем Сбербанк отдаёт клиенту закладную, в которой указывается, что обязательства по ипотеке клиент исполнил в полном объёме. Закладная дополняется рядом документов, содержащих условия сделки с банком. Клиент Сбербанка с закладной и документами идёт в Росреестр, в котором и проходит процедура снятия обременения с квартиры.

Шаг пятый. Договор купли-продажи и полная оплата

На время получения закладной от Сбербанка и снятия обременения остаток денежных средств должен находиться в банковской ячейке. После снятия происходит заключение обычного договора купли-продажи, затем проводится полная оплата. Деньги из банковской ячейки переходят к продавцу недвижимости.

Шаг шестой. Регистрация сделки и передача квартиры

Основная сделка купли-продажи после подписания договора регистрируется в Росреестре. Для этого нужно прийти в многофункциональный центр с договором купли-продажи, паспортом и закладной, заплатить за оказание услуги 2000 рублей, пройти процедуру регистрации и подождать от пяти до двенадцати рабочих дней, в течение которых сделка будет официально зарегистрирована в ЕГРН.

После прохождения всех перечисленных выше процедур недвижимость переходит в пользование покупателю. Передача квартиры обычно оформляется путем составления передаточного акта.
Фото 1

Документы, необходимые для продажи квартиры с ипотекой Сбербанка

Продавцу нужно будет собрать следующий пакет документов:

  • Копии паспортов собственников недвижимости, а в случае, если в ней прописан ребёнок младше четырнадцати лет, то ещё и копия свидетельства о рождении.
  • Справка из единого государственного реестра недвижимости.
  • Техпаспорт, получается в МФЦ.
  • Для подтверждения количества лиц, прописанных в квартире, необходимо предоставить выписку из домовой книги.
  • Выписка из ЖЭКа, подтверждающая отсутствие задолженностей за коммунальные услуги.
  • Подтверждение от органов опеки (в случае наличия несовершеннолетних детей), оно получается в присутствии как супруги, так и супруга, независимо от того, находятся они в разводе или нет (это делается для того, чтобы органы опеки убедились, что после переезда условия жизни детей не поменяются в худшую сторону).
  • Согласие супруга продавца на продажу.
  • Документ о стоимости недвижимости (оценку проводят специальные компании, получившие лицензию от государства).

Важно знать! Клиент Сбербанка может обратиться за консультацией к сотрудникам банка на тему выбора оценочной фирмы.

Как купить ипотечную квартиру у собственника

Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками. Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору.

  • Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
  • Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
  • Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.
  • Существует специальная схема, как купить ипотечную квартиру без риска. Для снижения риска покупатель должен арендовать две банковские ячейки в кредитной организации, оформлявшей кредит заемщику. В одну банковскую ячейку кладется сумма, равная долгу по ипотеке с процентами, в другую – остаток суммы. После заключения договора купли-продажи сумма из банковской ячейки поступает на счет банка. Через некоторое время ипотечный кредит будет погашен. После полного погашения кредита продавец и покупатель получают закладную на квартиру, отправляются в Госреестр для подачи заявления на снятие обременения. После процедуры снятия обременения продавец получает остаток суммы.
  • Заключить договор купли-продажи не всегда возможно сразу после поступления денег на кредитный счет. Большая часть кредитных организаций списывает деньги со счета в день ежемесячного платежа. Например, ежемесячные платежи по договору должны поступать до 23го числа каждого месяца. Можно положить всю сумму на счет 5го числа, но списана она будет только 23го. Это делает процесс снятия обременения более длительным.
Фото 2

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: [email protected]

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Фото 3

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как продать квартиру в ипотеке, в которую вложен материнский капитал?

Материнский капитал, полученный за рождение второго и последующего детей, семья может потратить на улучшение жилищных условий. Многие молодые мамы перечисляют МК банкам в счёт погашения процентов по ипотеке. Не у всех заёмщиков хватает ресурсов для того, чтобы полностью погасить ипотеку. В этом случае может возникнуть необходимость продажи залоговой недвижимости. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, приобретённую с использованием МК?

Первым делом следует обратиться в Сбербанк и органы опеки. Эти структуры должны одобрить предстоящую сделку. После рассмотрения документов происходит завершение операции по реализации ипотечного жилья, приобретённого с использованием МК. Оформить продажу можно двумя способами:

  • Составляется договор купли-продажи жилой недвижимости. После этого покупатель квартиры выплачивает банку остаток долга по ипотечной ссуде;
  • Покупатель переоформляет на себя обязательства по выплате оставшейся части ипотечного кредита.

После завершения сделки продавец может приобрести новую квартиру за счёт МК. Купленная недвижимость не должна ухудшать жилищные условия и качество жизни детей. Несовершеннолетним собственникам должны быть выделены доли в новом помещении.

В некоторых случаях владельцы ипотечной квартиры нарушают действующее законодательство и продают жильё без оповещения органов опеки. Такие действия могут иметь серьёзные юридические последствия. Если материнский капитал тратится нецелевым образом, то человека ждёт административный протокол и внушительный штраф.

Сделка с ипотечной квартирой, которая куплена с использованием средств МК, может быть признана незаконной (при отсутствии разрешения органов опеки и попечительства). Когда ребёнок достигнет возраста восемнадцати лет, он сможет подать судебный иск, и сделку аннулируют. В этом случае продавцу придётся возвращать деньги покупателю. Необходимой суммы у бывшего владельца ипотечной квартиры может не быть. При таком развитии событий покупателю придётся возвращать деньги через суд.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

  • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
  • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
  • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась ь в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

Фото 4

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Фото 5

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Каким образом можно продать квартиру в залоге у Сбербанка

Процедура продажи жилплощади, находящейся в залоге, достаточно кропотлива. Рассмотрим несколько распространенных способов продажи.

Погашение задолженности

Самый простой способ продать недвижимость – погасить задолженность и продать самому. Нужно понимать, что владелец ипотечной недвижимости – полноценный собственник и, по сути, может делать с квартирой то, что и владелец обычной квартиры. Продавцу следует проделать следующий порядок действий:

  1. Ознакомиться с ипотечным договором; в месте, где указаны условия содержания квартиры (в некоторых случаях запрещена даже перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка), должен быть прописан вопрос продажи.
  2. Погасить задолженность в банке (как указывалось ранее, с 2012 года комиссия не снимается).
  3. Лично или с помощью риэлтора провести поиск покупателя и продать квартиру.

Самое сложное здесь – снять обременение. Этот процесс будет подробно расписан ниже.

За счёт покупателя

Вторым способом избавиться от ипотечной квартиры является её продажа за счёт покупателя. Такая практика тоже часто применяется, и банк может помочь во многих вопросах. Для этого нужно:

  1. Найти покупателя. То, что для квартиры в залоге не найдётся покупателя – это миф. Да, желающих будет меньше, но они будут. Чаще всего, квартиры в залоге продаются риэлторским агентствам.
  2. Продавец и покупатель заключают предварительную сделку купли-продажи, покупатель даёт расписку, по которой обязуется оплатить долг продавца по ипотеке.
  3. Покупатель гасит долг, владелец в Сбербанке снимает обременение, в подтверждение получая справку о снятии.
  4. Между покупателем и продавцом оформляется обыкновенный договор купли-продажи, процедура заносится в Российский реестр недвижимости.

Важно знать! Если заёмщик приобрёл квартиру в ипотеке в строящемся доме, то в процессе оформления перепродажи недвижимости появляется новое лицо – застройщик. В строительную компанию необходимо отправить запрос на предоставление разрешения на осуществление сделки. Затем в офисе продаж представитель застройщика выдаёт заёмщику соответствующее разрешение. Его нужно отнести в банк вместе с остальной документацией.

Новая ипотека

Существует третий, наименее популярный вариант решения проблемы — это оформление ещё одной ипотеки, но уже на нового заёмщика. К сожалению, в Сбербанке нет услуги, позволяющий переоформить одну и ту же ипотеку на другое лицо, поэтому придётся оформлять новую. Делается это следующим образом:

  1. Продавец находит покупателя, который согласится перекупить квартиру в ипотеку. Такого человека найти весьма затруднительно, и наиболее верный способ будет сделать скидку на недвижимость, мотивируя тем самым сделать покупку квартиры именно у заёмщика.
  2. Продавец ипотечной квартиры получает разрешение от Сбербанка на продажу, указывая в этом заявлении, что продавец будет брать новую ипотеку.
  3. Между старым и новым заёмщиком заключается договор купли-продажи, новый выплачивает старому его первоначальный взнос или сумму, которую последний уже выплатил банку (соответственно, со скидкой).
  4. Сотрудники Сбербанка меняют данные в закладной, расторгают её с продавцом квартиры.
  5. Новый заёмщик оформляет ипотеку в банке на сумму, оставшуюся после взносов продавца.

Важно знать! Скидка продавцу понадобится не только в случае с оформлением новой ипотеки, но ещё и в двух первых способах. Однако существуют регионы, в которых цены на недвижимость постоянно растут, и за время выплаты взносов (а пройти могло достаточно большое количество лет от первой оплаты до решения продать) цена могла вырасти (особенно это касается взятой в ипотеку от Сбербанка недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге). И продавец сможет не только отбить скидку, но и заработать на такой сделке.

Фото 6

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение зново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Купить квартиру с ипотечным долгом: плюсы и минусы

Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя. Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен.

Покупка ипотечной квартиры имеет множество положительных моментов:

  • Низкая цена. Покупка квартиры с обременением имеет веские причины. Обычно это неспособность заемщика платить ежемесячные платежи в связи с потерей работы или семейными обстоятельствами или желание заемщика приобрести иную жилплощадь по причине недостаточной площади (после рождения детей). Продать квартиру необходимо в ближайшее время, поэтому цена на нее занижается. Для покупателя подобная сделка выгодна.
  • Законность сделки. Квартира, приобретенная в ипотеку, гарантирует юридическую чистоту, отсутствие задолженностей по кварплате, посторонних прописанных лиц. Безопаснее покупать квартиру у банка, а не у собственника. Банк гарантирует чистоту сделки.
  • Возможность получить ипотеку. Покупатель, приобретая квартиру в залоге у банка, имеет возможность взять ипотечный кредит у этой же кредитной организации. Для банка это выгодная сделка: он отдает ипотечный договор и обязательства другому заемщику.

Помимо положительных моментов есть и отрицательные. Перед тем, как купить ипотечную квартиру по переуступке, желательно получить консультацию юриста. При покупке, продаже недвижимости с обременением есть вероятность столкнуться с трудностями.

  • Трудность в поиске покупателя. Покупатели боятся сделок по покупке квартир с обременением. Слово «ипотека» отпугивает покупателей сложностью процедуры и опасностью сделки. Поиск покупателя может затянуться.
  • Риск для покупателя. Покупатели сталкиваются с определенным риском при погашении долга заемщика. Существует вероятность, что после погашения долга и процентов продавец станет отказываться от продажи. Внесение аванса тоже несет опасность, что после него заемщик найдет деньги на выплату ежемесячных платежей, расторгнет договор. Вернуть аванс покупателю будет проблематично.
  • Длительность процедуры. Процедура покупки квартиры в залоге у банка длится дольше обычной купли-продажи из-за необходимости оформления документов, снятия обременения.
Фото 7

Как продать ипотечную квартиру с участием Сбербанка?

Причины, по которым у человека может возникнуть желание продать залоговое имущество, бывают разными. У кого-то ухудшается материальное положение, кто-то разводится, другие хотят поскорее рассчитаться с долгами. Для оформления продажи залоговой квартиры необходимо составить заявление на имя руководителя банковского отделения. Должнику следует озвучить обстоятельства, которые подтолкнули его к реализации залога. После получения одобрения со стороны Сбербанка можно продать помещение на открытом рынке.

Финансовые организации оказывают активное содействие в совершении операций с заложенной недвижимостью. Они подбирают покупателей жилплощади и обеспечивают безопасность расчётов. С 2012 г российские банки утратили возможность взимать комиссии за досрочный возврат кредитов. Соответствующие законопроекты были одобрены депутатами Госдумы РФ. В данный момент реализация залогового имущества не влечёт дополнительных расходов для заёмщика.

Продажа залога сопровождается составлением и подписанием предварительного договора купли-продажи. Часть денег, переведённых по договору, пойдёт на погашение ипотеки. Остаток средств закладывается в сейфовую ячейку. После полного погашения задолженности подписывается соглашение, в котором указываются сведения о том, что часть суммы хранится в банковской ячейке. После снятия обременения происходит окончательный расчёт и переоформление помещения.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки. После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры. Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

5 вариантов, как продать ипотечную квартиру

Как продать квартиру в ипотеке?

 Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспобности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html
  • https://www.sravni.ru/banki/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/
  • https://ipotekami.ru/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-osobennosti-sdelki-i-riski/
  • https://www.domofond.ru/statya/kak_bezopasno_kupit_kvartiru_esli_ona_uzhe_v_ipoteke/6872
  • https://sber-ipoteka.info/info/operacii/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka.html
  • https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiry.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий