Как оформить квартиру при долевом строительстве

 

Что такое долевое строительство квартир: условия в 2020 году. Как происходит защита дольщиков при долевом строительстве. Плюсы и минусы долевого строительства при инвестирование: риски и как проверить надежность застройщика. Как стать участником долевого строительства и можно ли использовать материнский капитал. Регистрация прав собственности на квартиру, сданную в новостройке по договору долевого участия, оформляется после ввода здания в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Содержание

Что делать, если дом еще не поставлен на кадастровый учет

Все приведенные выше этапы занимают не мене шести месяцев, однако есть немало прецедентов, когда процесс затягивается на несколько лет. Нередко виной тому становятся сами застройщики, которые не спешат оформлять кадастровый паспорт на построенный объект. Если дом не состоит на регистрационном кадастровом учете, дольщики не могут начинать оформление своей квартиры.

В таком случае граждане, которые не желают ждать, пока застройщик соизволит провести необходимую процедуру, вынуждены сами заказывать техпланы своих квартир. Для этого необходимо обратиться в БТИ или другую коммерческую организацию, занимающуюся выполнением кадастровых работ.

Чтобы оформить техплан, нужно взять у застройщика копии документов на объект:

  • разрешение на введение его в эксплуатацию,
  • постановление о присвоении дому адреса,
  • проект стадии «П».
Документацию вместе с копиями своего паспорта, ДДУ и приемо-передаточного акта, необходимо представить кадастровому специалисту, который займется составлением техплана квартиры. Документ записывается на диск, он представляет собой файлы с электронной подписью инженера, проводившего работы. После получения диска с техпланом, можно подавать документы в регистрационную палату.

Регистрация права собственности при ДДУ

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам  Бесплатная юридическая консультация

Объект недвижимости при приобретении его должен подлежать регистрации права собственности. До момента регистрации гражданин не вправе распоряжаться жилплощадью – продать, обменять произвести иные юридические действия, даже заплатив всю его стоимость, проживать на территории объекта. То же самое и при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия. Регистрация возможна после строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию.

Что такое долевое строительство

Что такое долевое строительство

Новостройками или первичным жильем принято называть квартиры в жилых домах, которые еще находятся в процессе строительства. Застройщики полностью организуют все процессы по согласованию, строительным работам, оформлению всех процедур по сдаче объектов в эксплуатацию и оформлению в собственность.

Строительство финансируют участники долевого строительства, желающие приобрести недвижимость в строящихся домах — инвесторы или, как их еще называют, дольщики. Средства, уплаченные ими застройщиками при заключении договора долевого участия (ДДУ) гарантируют им получение в собственность выбранных квартир. Этот вид строительства называют долевым потому, что каждый инвестор передаёт застройщику ту долю средств, которая соответствует его части имущества в возводимом объекте.

Как оформляется покупка новостройки?

От обыкновенной покупки квартиры, полностью готовой и уже эксплуатирующейся, приобретение новостройки имеет существенные отличия. Покупатель не заключает договор купли-продажи, так как объекта купли-продажи как такового еще не существует. До тех пор, пока многоквартирный дом не сдан в эксплуатацию, застройщик вправе только заключать с потенциальными покупателями договора долевого участия в строительстве.

Фактически покупатель превращается в инвестора строительства (дольщика). Он вкладывает свои деньги, наряду с другими дольщиками, чтобы дом был достроен в проектные сроки. Но возможен и второй вариант, когда квартира была куплена на стадии котлована, а потом еще раз до сдачи дома в эксплуатацию по более выгодной цене продана новому покупателю – тут подписывают не договор долевого участия (он уже подписан с первым покупателем), а договор уступки права требования по договору долевого участия. Оба варианта соответствуют ФЗ №214.

Состав мероприятий по оформлению сделки с новостройкой включает в себя:

  1. Подготовка документов покупателя.
  2. Формулировка, подписание ДДУ.
  3. Регистрация ДДУ в ЕГРП.
  4. Оплата покупки.
  5. Приемка квартиры дольщиком по приемо-передаточному акту.
  6. Регистрация права собственности на недвижимость в ЕГРП.

Настоящим собственником дольщик становится после окончательной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП, а до этого момента он является обладателем документа, дающим право требовать выполнения условий ДДУ. Только после регистрации права собственности в ЕГРП, владелец сможет оформить постоянную регистрацию в своей квартире, продать ее, сдать в аренду, заняться при желании перепланировкой и т.д.

К оформлению ДДУ относятся только два первых пункта – подготовка документов и непосредственно подписание договора. Рассмотрим, как правильно провести оба этапа, чтобы в итоге получить такой ДДУ, в котором каждый пункт устраивает дольщика на 100%.

Долевое строительство: что нужно знать? закон о долевом строительстве

разрешение на введение его в эксплуатацию,

  • постановление о присвоении дому адреса,
  • проект стадии «П».

Документацию вместе с копиями своего паспорта, ДДУ и приемо-передаточного акта, необходимо представить кадастровому специалисту, который займется составлением техплана квартиры. Документ записывается на диск, он представляет собой файлы с электронной подписью инженера, проводившего работы. После получения диска с техпланом, можно подавать документы в регистрационную палату. Какие документы нужно подготовить для регистрации собственности Правила оформления прописаны в 218 ФЗ, там же представлен перечень документов, которые обязательно должен представить дольщик для получения права собственности по ДДУ:

  1. Паспорт дольщика, если участников несколько, необходимо каждому принести документ, удостоверяющий личность.
  2. Договор долевого участия (подлинник).

Порядок оформления покупки квартиры по договору долевого участия

Несмотря на определенные риски, преимущества приобретения жилья по ДДУ преобладают. Это способствует росту популярности долевого строительства и увеличению количества сделок. Поэтому не лишним будет знать, как проходит процедура покупки квартиры в строящемся доме. Пошаговая инструкция покупки квартиры по ДДУ:

  1. Если планируется привлечение заемных средств для покупки жилища по ДДУ, стоит заранее выбрать кредитора, который не только предлагает заманчивые условия ипотечного кредитования, но и имеет хорошую репутацию. Отдать предпочтение стоит ведущим банкам, активно и вполне успешно кредитующим долевое строительство.
  2. Далее стоит найти надежного и проверенного застройщика, репутация которого проверена временем. Нужно тщательно проверить его по всем пунктам и собрать максимум информации о нем.
  3. Выбрать обслуживающую компанию, которая после ввода дома в эксплуатацию будет обслуживать дом. Это решение принимается на общем собрании дольщиков — будущих жильцов дома.
  4. Заключение соглашения. Обязательно нужно проследить, чтобы текст документа содержал все основные моменты, не имел непонятных сторонам формулировок и таких пунктов, которые можно трактовать по-разному.
  5. Внесение оплаты участником долевого строительства. Размер первоначального взноса и график регулярных платежей должен быть предусмотрен ДДУ.
  6. Строительство дома. На данном этапе застройщик выполняет свою часть обязательств перед дольщиками.
  7. Сдача дома в эксплуатацию. Передача квартир участникам долевого строительства.
  8. Подготовка документации застройщиком.
  9. Оформление жилья в собственность.
Внимание! ДДУ обязательно должен содержать описание объекта недвижимости (приобретаемой квартиры) в мельчайших подробностях вплоть до предполагаемого номера. Чем детальнее будет описано жилье, тем меньше риски обмана со стороны застройщика.

Приемка квартиры

На данном этапе застройщик должен передать соответствующие документы дольщику. Приемка жилплощади в распоряжение собственника будет осуществлена только после соблюдения некоторых условий.

  • Изучение документов. Чтобы не оказаться на месте обманутых дольщиков, признание права собственности начинается уже с момента изучения необходимых документов. Если имеются какие-то незначительные погрешности или нарушения, лучше их попытаться устранить на данном этапе, не затягивая процесс.
  • Осмотр помещения. Его необходимо осуществить тщательным образом, прежде чем подписывать договор. Осмотр помещения предполагает не только проверку наличия всех необходимых атрибутов, но и проверку сантехники, наличия качественной отделки и т.д. Необходимо стараться обращать внимание на каждую мелочь. Впоследствии будет очень сложно что-либо подтвердить, не имея при себе достаточных доказательств.
  • Акт приема-передачи. Его подписание означает, что дольщик полностью согласен со всеми выдвигаемыми условиями. Этот документ остается на руках у собственника. Данную бумагу нельзя отдавать кому-либо другому, поскольку подобные действия будут признаны незаконными.

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

  • составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
  • оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
  • подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
  • постановка жилого дома на учет в Росреестре;
  • присвоение ему почтового адреса.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

  1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
  4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
  5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.

Пакет документов для регистрации

От дольщика потребуются документы:

  • акт приема-передачи, подписанный застройщиком;
  • если право собственности регистрируется и на несовершеннолетнего ребенка, нужно получить разрешение органов опеки;
  • кадастровый паспорт на квартиру (экспликация), оформление и выдача которого происходит после постановки новостройки на учет в Росреестре;
  • банковский договор, если квартира приобретена в кредит или по ипотеке;
  • паспорта всех будущих собственников и свидетельства о рождении детей;
  • доверенность, если регистрацию проходит представитель дольщика;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • договор долевого участия.

Приведенный перечень документов для регистрации не является исчерпывающим.

В отдельных регионах РФ могут потребоваться дополнительные документы, поэтому лучше предварительно уточнить это в территориальном отделении Кадастровой палаты.

Какие необходимы документы для регистрации?

Для регистрации дольщика необходимы следующие документы:

– подписанный застройщиком, акт приема-передачи,

– если на несовершеннолетнего ребенка регистрируется право собственности, то необходимо разрешение органов опеки,

– кадастровый паспорт на квартиру (экспликация), который выдается после постановки новостройки на учет в Росреестре,

– ипотечный договор, если квартира приобретена по ипотеке,

– паспорта собственников и свидетельства о рождении детей,

– доверенность, при регистрации представителем дольщика,

– квитанция об оплате госпошлины,

– договор долевого участия.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Читайте также статью  «Прописка в квартире в долевой собственности«.

Существенные пункты ДДУ

Существенные пункты ДДУ

Многие граждане склонны подписывать договоры «не глядя», особенно если документ имеет большой объем текста, изобилующего юридическими терминами и формулировками, растягивающими вдумчивое чтение не на один час. Но внимательно читать ДДУ и прояснять все непонятные вопросы перед подписанием необходимо в целях безопасности собственной сделки.

Важно! Внимательность при подписании ДДУ — важная составляющая безопасности интересов дольщика. Поэтому на поездку в офис застойщика для изучения и подписания документов необходимо выделить достаточное количество времени.

На что необходимо обратить особое внимание в договоре долевого участия:

  1. Объект долевого строительства. Застройщик должен предоставить всю проектную документацию, строительный адрес, серию жилого дома, его этажность и этаж покупаемой квартиры, ее площадь и планировку.
  2. Стоимостьи порядок оплаты — единовременно или в несколько этапов; права и обязанности сторон.
  3. Сроки. Определяется период, по истечении которого дом должен быть введен в эксплуатацию, квартиры поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы на имя новых собственников. Также застройщик обязуется предоставлять инвесторам информацию и о ходе работ в процессе строительства путем открытой публикации отчетов.
  4. Ответственность сторон при нарушении обязательств по договору.

Важно, чтобы все сведения в договоре, которые подлежат проверке, соответствовали действительности, а все вопросы, которые инвестору не до конца ясны, были прояснены до подписания, а еще лучше — до визита в офис продаж.

Регистрация права собственности в новостройке 2019 г.

Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу. Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).
Внимание Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика. Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности.
После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках  устраивает не каждую строительную компанию.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

  1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
  2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
  3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
  4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
  5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
  6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.
Читайте также: Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности

При заключении сделки об участии в долевом строительстве рискует не только дольщик, но и застройщик. Подписание ДДУ предполагает возложение ряда обязательств не только на строительную компанию, но и на участника долевого строительства. Невыполнение условий соглашения дольщиком также ведет к применению штрафных санкций. Риски фирмы заключаются в том, что дольщик может потерять платежеспособность и не рассчитаться с застройщиком полностью.

Нарушение сроков строительства

Это наиболее распространенное нарушение застройщиком условий ДДУ. Российское законодательство не дает четкого представления о санкциях, применяемых к застройщику при сдвиге ним сроков введения дома в эксплуатацию. Наказанием в данном случае является:

  1. Испорченная репутация строительной фирмы – застройщик в будущем не сможет делать ударение на своей пунктуальности и исполнительности, рекламируя свои услуги на рынке недвижимости. За ним будет числиться нарушение, которое впредь будет негативным образом отражаться на доверии клиентов.
  2. Право дольщика на обращение в судебные инстанции для взыскания неустойки с нарушителя условий соглашения. Основанием для возмещения ущерба является даже незначительная просрочка. Застройщики, желая себя подстраховать, часто указывают в соглашении не конкретную дату сдачи дома, а квартал или полугодие. Но даже если компания заблаговременно сообщит своим дольщикам о сдвиге оговоренных в договоре сроков, право на взыскание неустойки участники долевого строительства не утрачивают.
  3. Право обманутых дольщиков при наличии просрочки сдачи дома более чем 60 календарных дней на расторжение ДДУ и возврат вложенных в строительство средств. Расторжение соглашения в одностороннем порядке через суд можно совместить с взысканием неустойки.
Внимание! Размер неустойки определяется частью 2 статьи 6 ФЗ №214. Она составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день выполнения застройщиком обязательств, от цены ДДУ за каждый просроченный день. При определенных обстоятельствах неустойка выплачивается в двойном размере.

Изменения в проектной декларации

Закон не обязывает застройщика заключать дополнительное соглашение к договору долевого участия в случае внесения изменений в проектную документацию, если эти изменения не повлекли изменения определенных в индивидуальном порядке и четко прописанных в ДДУ характеристик конкретной квартиры. Строительная компания обязана согласовать только такие изменения, в связи с которыми изменилось:

Мнение экспертаЮрист КонсультантБесплатно помогу и отвечу на ваши вопросыЗадать вопросДанная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
  • расположение ее относительно дома (застройщик предлагает дольщику аналогичное жилье, но в другом доме);
  • расположение относительно подъезда, этажа, лестничной площадки и т.д.;
  • общая и жилая площадь помещения;
  • количество комнат;
  • планировка и другие серьезные изменения.

Если застройщик внес некоторые коррективы в проект дома, которые не привели к серьезным изменениям характеристик квартиры, то привлечь его к ответственности за это не удастся. При передаче жилого помещения дольщику, он вправе осмотреть жилье и сверить фактическое состояние с проектом. В случае несоответствия участник долевого строительства может требовать от строительной компании предоставление ему квартиры с теми характеристиками, которые были четко прописаны в ДДУ.

Двойная продажа квартиры

Среди недобросовестных застройщиков часто случаются ситуации с двойной, а иногда и тройной продажей квартир. Предотвратить это может только государственная регистрация ДДУ в ЕГРН. Неопытные и юридически неграмотные граждане мало придают этому значение, что влечет за собой большие неприятности. Двойная продажа квартир по ДДУ возможна в следующих случаях:

  1. Застройщик заключил соглашение с несколькими дольщиками на одну и ту же квартиру, взял деньги, но договора не зарегистрировал. В данном случае он может заключать сколько угодно таких соглашений и ни одно из них не будет иметь юридической силы.
  2. Многие строительные компании практикуют заключение не ДДУ, а ПДДУ (предварительный договор долевого участия), который не дает право дольщику на получение квартиры после завершения строительства, а только гарантирует, что в будущем дольщик сможет заключить ДДУ с застройщиком. ПДДУ не регистрируется в ЕГРН. Это позволяет компаниям осуществлять различные махинации с недвижимостью, в том числе и продавать ее несколько раз.

Для снижения рисков участнику долевого строительства необходимо:

  1. Проанализировать сведения нескольких ведущих строительных компаний, чья репутация безупречна и зарабатывалась годами.
  2. Собрать информацию об уже сданных застройщиками в эксплуатацию объектах.
  3. Ознакомиться с отзывами бывших клиентов этих компаний, неплохо если одним из них является близкий или знакомый человек.
  4. Разведать информацию о соблюдении заявленных сроков – были ли задержки с вводом дома в эксплуатацию, с подготовкой документации, «замораживалась» ли стройка и т.д.
  5. Изучить проектную документацию (она должна быть в свободном доступе на официальном сайте строительной компании).
  6. Поинтересоваться и ознакомиться с разрешением на строительство дома, на использование участка, лицензией и другими документами.
  7. Изучить внимательно текст соглашения и если какие-то пункты договора вызывают хоть малейшее сомнение или не до конца понятны, необходимо обсудить этот вопрос и внести поправки в содержимое документа (юридически неграмотным лицам стоит заручиться поддержкой опытного юриста, который будет их сопровождать при заключении сделки).
  8. Подать ДДУ в Росреестр на регистрацию.
Читайте также: Что делать дольщику при банкротстве застройщика при долевом строительстве по ДДУ
Фото 3

Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке

Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий:

  • строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия,
  • она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса.
В первом случае оформление собственности производится в общем порядке, во втором — через суд.

После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой.

С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении.

В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт.

Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.

Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства.

Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы:

  • паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве;
  • договор долевого участия в строительстве жилого дома;
  • акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира;
  • квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины.

В частных случаях могут потребоваться:

  • свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка;
  • закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит);
  • доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.

Порядок и особенности оформления в собственность квартиры в новостройке

Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения.

Вернуться Советы юриста: Как узнать информацию о застройщике? Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

  • Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
  • Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
  • Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

Вернуться Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта? Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд.

Процедура и сроки оформления права собственности

Порядок оформления права собственности на квартиру в новостройке:

  1. Собрав все документы, дольщик отправляется в Регпалату.
  2. Сотрудники заполняют заявление, которое собственник подписывает.
  3. Выдается квитанция на оплату пошлины в сумме 1 000 рублей. Оплатить можно в кассе/любом банковском отделении.
  4. Собственник передает оригиналы документов сотруднику Регпалаты, под расписку об их получении. Ему назначит день, когда необходимо прийти за свидетельством.
  5. Собственник с паспортом, в назначенный срок получает свидетельство и оригиналы документов.

При регистрации обязательно участвуют не только собственники, но и представитель застройщика.

Какие действия предшествуют регистрации жилья

Многих граждан, незнакомых с особенностями долевого строительства, обычно беспокоит один момент: они видят, что дом уже построен, на стройплощадке нет кранов и других атрибутов строительства, но застройщик так и не приступает к передаче жилья. Все правильно, он не может этого сделать до тех пор, пока объект не будет принят и введен в эксплуатацию, а перед этим застройщик должен еще выполнить ряд обязательных мероприятий:

  1. Закончить все работы по подключению объекта к коммуникациям и благоустройству территории вокруг дома.
  2. Подготовить акт о распределении помещений жилого и коммерческого назначения.
  3. Оформить в БТИ технический паспорт на объект строительства с указанием всех параметров дома, а также фактической площади каждой квартиры.
  4. Получить почтовый адрес дома.

После завершения всех подготовительных работ, застройщик приступает к передаче готового дома госкомиссии, которая осмотрев строение, выдает разрешение на введение его в эксплуатацию. Далее застройщик должен поставить дом на кадастровый учет в регистрирующем учреждении. После этого наступает этап передачи жилья дольщикам и подписания с каждым из них приемо-передаточного акта, который дает возможность начинать процедуру регистрации права собственности на квартиру.

Какие документы нужно подготовить для регистрации собственности

Правила оформления прописаны в 218 ФЗ, там же представлен перечень документов, которые обязательно должен представить дольщик для получения права собственности по ДДУ:

  1. Паспорт дольщика, если участников несколько, необходимо каждому принести документ, удостоверяющий личность.
  2. Договор долевого участия (подлинник). Если покупка жилья осуществлялась путем уступки права, понадобится соглашение о переуступке.
  3. Акт о передаче квартиры (каждому участнику нужно предоставить оригинальный экземпляр).
  4. Разрешение на введение объекта в эксплуатацию. Данный документ с начала 2019 года предоставляется в Росреестр в электронном виде органом, ответственным за его выдачу. Если разрешение подобным образом не получено, застройщик передает его в период не позже десяти дней после выдачи.
  5. Документ об уплате госпошлины. Сегодня ее размер составляет две тысячи рублей. Квитанцию можно не предоставлять сразу с подачей документов, т.к. реестр получает данные об оплате по информационным каналам. Но если по каким-либо причинам в течение пяти дней сведения о платеже не поступят, регистрация не состоится, и документы вернутся обратно. Поэтому лучше всего не надеяться на электронные сервисы, и самому принести квитанцию в Росреестр не позже пяти дней после подачи документов.

Кроме списка обязательных, есть еще ряд документов, которые могут понадобиться в зависимости от условий сделки:

  1. Если дольщик женат, необходимо согласие другого супруга на сделку, поскольку квартира, приобретаемая по ДДУ, считается общим имуществом семейной пары. Документ заверяется нотариально.
  2. Если собственником жилья становится не достигший совершеннолетия ребенок, понадобится свидетельство о его рождении.
  3. Закладная на квартиру, выданная финансовой организацией, где был взят ипотечный кредит. Если ипотека под ДДУ уже выплачена дольщиком, но запись о ней еще не погашена, нужна справка из банковского учреждения об уплате всего долга.
  4. Когда документы подаются не самим дольщиком, нужна доверенность со штампом нотариуса на человека, представляющего интересы участника.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Как снизить риски при заключении ДДУ

Строительная компания имеет право привлекать денежные средства инвестора только в том случае, если имеет надлежащим образом оформленное разрешение на строительство, проектную декларацию и документы основания права использования участка. Перед подписанием ДДУ желательно предоставить его на ознакомление независимому юристу. Кроме того, инвестор всегда имеет возможность застраховать свою сделку — это увеличивает сумму расходов, но минимизирует финансовые риски и, к тому же, инвестор получает экспертную оценку страховой компании о надежности условий договора долевого строительства и деятельности застройщика.

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
  • Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Что такое договор долевого участия?

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти, для всех остальных регионов РФ общий номер +8 (800) 550-34-98

В долевом строительстве основной документ – договор долевого участия. Он должен содержать ряд обязательных пунктов. В случае отсутствия хотя бы одного, договор долевого участия считается недействительным.

Договор долевого участия содержит:

  1. подробное описание строящейся квартиры – этаж, из какого материала строится, количество комнат, балконы, наличие сантехники и др.,
  2. дату передачи дольщику готовой квартиры,
  3. стоимость квадратного метра и стоимость приобретаемой жилплощади, способы оплаты,
  4. подсудность при разрешении возникающих споров,
  5. реквизиты договора.

Читайте также статью  Долевое строительство: как получить гарантии от застройщика

Возможные сложности при оформлении

Срок оформления права собственности может сильно затянуться по нескольким причинам:

  • отсутствие кадастрового плана и экспликации;
  • ошибки, помарки, несоответствия в документах;
  • найденные многочисленные нарушения и, как следствие, невозможность получения представителем застройщика разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • обременения на жилье, например, приобретение его за счет средств материнского капитала.
Кроме того, собственник не сможет зарегистрировать права, если застройщик не устранил найденные в квартире недочеты. Неподписанный акт приема-передачи не позволит пройти регистрацию прав.

Затягивание же процесса регистрации по факту ограничивает права собственника: он не сможет прописаться в квартире, продать, подарить или завещать ее, получить загранпаспорт и многое другое.

Порядок оформления собственности на жилье

Оформление в собственность по ДДУ дольщик может проводить самостоятельно, тем боле, что сегодня процедура регистрации значительно упростилась, а сроки ее проведения заметно сократились. Законодатель предоставил гражданам несколько вариантов оформления недвижимости. Регистрировать квартиру можно:

  • подав документы в Росреестр или МФЦ, в том числе без привязки к месту расположения регистрируемого объекта;
  • направив их почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении;
  • дистанционно через интернет в своем кабинете на сайте госуслуг.

В последнем случае граждане также выигрывают в размере оплаты. При проведении электронных платежей, сумма пошлины уменьшается, т.к. она рассчитывается с учетом понижающего коэффициента 0.7.

При личном приеме заполняется два заявления: одно – инвестором, в котором фиксируются его данные, указываются адрес и характеристики объекта и все поданные документы, второе – представителем строительной фирмы. Заявители получают расписку, где указывается число, когда необходимо явиться за документами. Если документы направляются почтой, то подпись дольщика на заявлении должна быть заверена нотариально.

Законодатель установил срок регистрации при подаче документов в Росреестр – семь будних дней, если оформление производится через МФЦ, срок продляется на двое суток. После регистрации дольщику возвращается договор и приемо-передаточный акт, а также выдается выписка из ЕГРН, в которой фиксируется его право на данную жилплощадь.

Однако у застройщиков сложилась своя практика в регистрации жилья дольщиков. Как правило, они настаивают на том, чтобы оформление проводилось ими самими. Собственно это неудивительно. Ведь за свои услуги строительные фирмы берут плату, в разы превышающую стоимость самой регистрации. Аппетиты у застройщиков разные, поэтому их расценки колеблются в пределах от 10 до 50 тысяч рублей. Нередко строительные фирмы требуют оплаты данных услуг еще на стадии заключения ДДУ, что само по себе незаконно, поскольку в этот момент даже неизвестно, дойдет ли строительство до своего логического завершения, и состоится ли вообще новоселье.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://help-ddu.ru/drugoe/oformlenie-kvartiry-v-sobstvennost-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya
  • https://1000meters.ru/kak-oformit-dolevoe-stroitelstvo-v-sobstvennost/
  • https://ipotekaved.ru/ddu/dolevoe-stroitelstvo.html
  • https://law03.ru/finance/article/kak-pravilno-oformit-dogovor-dolevogo-uchastiya
  • http://departamentsud.ru/poryadok-oformleniya-kvartiry-pri-dolevom-stroitelstve/
  • https://sdelka.guru/ddu/osobennosti-pokupki-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html
  • https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/v-kakom-poryadke-oformlyat-kvartiru-v-sobstvennost
  • http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/pravo-sobstvennosti-po-ddu/
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/oformleniye-v-sobstvennost-kvartiry-v-novostrojke.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий