Как оформить переуступку прав на квартиру

 

Юридические аспекты переуступки при покупке недвижимости изучайте на сайте SPbHomes.ru. С нашей информацией о юридическом сопровождении сделки вложение средств при покупке квартиры будет надежней!. Переуступка прав: особенности сделок: В чем смысл переуступки, как ее оформлять и какие риски

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав?

По переуступке прав квартиру можно перекупить у первичного инвестора до подписания передаточного акта между ним и застройщиком или до заключения между ними основного договора купли-продажи недвижимости.

Если участник долевого строительства полностью рассчитался с застройщиком, он передает цессионарию свои права, если не полностью — то права и обязательства.

Покупателю необходимо тщательно изучить документы (платежные поручения, квитанции, ПКО), подтверждающие расчеты между цедентом и застройщиком, сверить указанную в первичном договоре сумму с суммой проведенных банком (внесенных наличными) платежей.

В интересах покупателя подключить застройщика к заключению сделки, уточнить у него, в какой мере дольщиком выполнены обязательства перед ним, запросить акт взаиморасчетов, подтверждающий отсутствие невыполненных обязательств. Недобросовестный цедент может скрыть факт частичного, а не полного расчета по ДДУ.

Сделка может быть признана недействительной, незаконной, а ответственность перед цессионарием будет нести не застройщик, а первичный инвестор, при несоблюдении ряда условий:

  • если дольщик не полностью рассчитался с застройщиком и скрыл это от покупателя;
  • если основным договором предусмотрено обязательное согласие застройщика на переуступку прав, а оно не было получено;
  • если квартира приобреталась в ипотеку, а согласие банка-кредитора на переуступку прав отсутствует.

Иногда первичный инвестор переуступает права не ради получения прибыли, а поскольку у него возникли сомнения в качестве строящегося жилья. Если покупатель прав обнаружит это после заключения и регистрации договора цессии, какие-либо претензии он сможет предъявить только застройщику, а не продавцу-цеденту.

Поэтому покупателю следует убедиться в добросовестности не только продавца-цедента, но и застройщика, убедиться в наличии у него разрешительных документов, соотнести реальную готовность дома с заявленной. Изучение выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерского баланса застройщика, проектной декларации в последнем варианте повышают безопасность сделки.

Если на момент заключения договора цессии расчеты между застройщиком и участником долевого строительства были полностью завершены, согласие застройщика на сделку не требуется, но его необходимо уведомить о переходе прав по ДДУ к другому лицу в десятидневный срок.

При частичных расчетах цедента с застройщиком согласие последнего на сделку обязательно, причем в письменной форме.

Оптимальным вариантом является договор цессии с подписями трех сторон и мокрой печатью застройщика. При этом остаток долга переводится на цессионария.

Общие моменты

Переуступка в новостройке несет под собой немало нюансов, о которых крайне важно знать, чтобы исключить вероятность признания сделки ничтожной.

В частности нужно знать базовые теоретические сведения и российское законодательство.

Что это такое

В случае переуступки прав на недвижимость лицо получает безусловное право требования. Если формируется иной вид договора, о переуступки быть не может.

Переуступка может быть оформлена с любыми категориями дольщиками, которые способны подтвердить право на будущую недвижимость.

По этой причине перед подписанием соглашения цессии нужно поверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

Если же недвижимость оплачена не в полном объеме, то в соглашении нужно указать, что долговые обязательства подлежат передаче покупателю.

После формирования соглашения, цессионарий заменить покупателя. Законодательством РФ предусмотрено такие виды договоров, как:

  • уступка по долевому участию;
  • предварительное соглашение относительно покупки.

Договор формируют до того момента, пока не оформлены права собственности на недвижимость и не уплачены взносы непосредственными инвесторами до периода проставления персональных подписей.

Исходя из этого, переуступка прав – продажа недвижимости, которая еще находится на стадии строительства, в противном случае речь уже будет идти о договоре купли-продажи.

Важно помнить — обязательство по уплате налога лежит на дольщике, застройщики и цессионарии не обладают таковыми обязанностями.

Налог обязательно должен быть начислен и уплачен в следующем году, который следует после подписания сделки до конца апреля.

Граждане заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ, указывая доход, который был получен в период действия договора. Дальше ее передают в территориальное представительство налогового органа.

С какой целью проводится

Основная суть переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке заключается в реализации прав требований квартиры от непосредственного застройщика через договор цессии.

Он может быть подписан на любом этапе строительства, но только до периода сдачи квартиры в эксплуатацию.

Цессия возможна по соглашению, как предварительной купли-продажи, так и непосредственного долевого участия в строительстве.

Первый метод несет под собой немало рисков для покупателя, в то время как второй – наиболее оптимален.

В зависимости от основного договора переуступка несет за собой простую письменную форму либо же нотариальную, причем государственная регистрация является обязательной.

Нормативное регулирование

Договор цессии регулируется ст. 388-390 Гражданского Кодекса России. В указанных нормах конкретизированы права и обязанности сторон, а также:

  • условия уступки;
  • период формирования обязательств.

В частности рекомендуется ознакомиться с такими статьями, как:

Если говорить об особенностях рассматриваемой сделки, то об этом подробно указано в Федеральном законе № 214.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Фото 2

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

Вернуться

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

Читайте также: Переуступка доли в строящемся доме

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

Вернуться

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Фото 3

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 - 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Пошаговая инструкция

Изначально необходимо обращать внимание на то, что соглашение цессии подлежит оформлению исключительно при участии 3 сторон:

  • цедента;
  • цессионария;
  • застройщика.

В обязательном порядке сделка подлежит регистрации в нотариальном органе. Перед подписанием соглашения крайне важно поверить надежность цедента.

Как узнать есть доля собственника в квартире смотрите в статье: как узнать есть доля собственника в квартире.

Про единовременную выплату из накопительной части пенсии, читайте здесь.

Иными словами фактического реализатора и застройщика, который после начала переуступки станет носителем долга цессионария и вынужден предоставить ему положенную недвижимость на основании договора долевого участия.

Проверка наличия необходимых документов

С целью заключения рассматриваемой разновидности сделки необходимо иметь в наличии:

  • письменное согласие самого застройщика;
  • договор переуступки;
  • внутренние паспорта РФ;
  • документ, который подтверждает долевое участие, беря во внимание факт передачи прав;
  • акт передачи цессионарию вышеуказанной документации.

Дополнительно может быть потребовано и согласие финансового учреждения, если объект недвижимости был куплен в ипотеку. Образец договора переуступки можно скачать по ссылке здесь.

Порядок действий

Порядок действия для продавца и покупателя различается между собой. По этой причине рассмотрим механизм действий для каждого по отдельности.

Продавца

Перед началом продажи по переуступке реализатор придерживается такого механизма действий:

В таком документе должен быть указан продавец, который выступает в роли правообладателя, только в том случае, если в ДДУ либо соглашение инвестирования был зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе.

Важно помнить — выписка должна быть оформлена в бумажном виде.

Покупателя

Перед непосредственным приобретением недвижимости по переуступке прав требования покупателю в 2019 году нужно:

Каких-либо иных действий предпринимать не стоит.

Заключение договора

Итак, какие нормы предусмотрены в данной ситуации? Согласно российскому законодательству к основным требованиям по рассматриваемому типу договора принято относить:

  • обязательно письменная форма;
  • подробное указание персональных сведений сторон, которые принимают участие в конкретной сделке;
  • одним из участников является непосредственный застройщик, из-за чего он должен указать на свое согласие в проведении процедуры;
  • нужно подробно охарактеризовать объект недвижимости с целью легкой идентификации при первой необходимости;
  • отображение размера;
  • регистрация в нотариальном и регистрирующем органе обязательна.

В случае игнорирования установленных требований договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими юридическими последствиями.

После формирования и заключения договора граждане должны иметь в наличии:

  • подлинник и копию соглашения;
  • акт о передаче;
  • справку с имеющимися расчетами и внесенными денежными средствами.

Нередко многие граждане идут на риск и подписывают сделку задним числом. В таком случае нужно помнить о различных вероятных неприятностях.

В частности есть большая вероятность того, что договор будет официально признан недействительным, из-за чего утрачивается полученное имущество.

Основные разделы, которые должны быть в обязательном порядке указаны в соглашении, имеют вид:

  • подробные данные относительно застройщика, а также дольщика, цессионария;
  • подробное описание жилья с целью идентификации;
  • правила и порядок осуществления расчетов, а также размер;
  • дата составления;
  • персональные подписи. Рекомендуется их проставлять с расшифровкой.

В случае наличия каких-либо ошибок и опечаток документ признается недействительным. Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что при возможности рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который за относительно небольшую плату окажет всю необходимую помощь в формировании такого договора.

Видео: как купить квартиру по переуступке в новостройке

Благодаря этому можно исключить занесение недостоверных либо ошибочных сведений.

Регистрация соглашения в регистрирующем органе

Регистрация осуществляется по общепринятому механизму, а именно:

  • обратиться можно в Регистрационную палату либо в ближайшее МФЦ – на выбор. Туда же нужно будет обращаться по вопросу приватизации;
  • в уполномоченном органе при участии должностного лица всеми участниками сделки подписывается соглашение по переуступке прав требования.

В частности регистратору нужно предоставить дополнительно:

  • на следующем этапе возникает необходимость уплатить государственную пошлину. В данном случае необходимо обращать внимание на то, что для каждого покупателя предусматривается персональная квитанция. Ее можно заплатить в кассе по приему платежей;
  • далее должностное лицо составит заявление на базе предоставленной документации. В нем подробно будут указаны — объект жилплощади, технические параметры, данные о каждой стороне. В случае достоверности нужно будет проставить персональные подписи;
  • далее уполномоченное лицо формирует расписку о принятии всей документации с целью регистрации сделки.

Необходимо обращать внимание на то, что период регистрации сделки варьируется от 5 до 10 дней. При желании допускается возможность самостоятельно обратиться в регистрирующий орган с целью уточнения дня получения документации.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://zhivemvrossii.com/kvartira/novostrojka/pereustupka-prav.html
  • http://jurist-protect.ru/oformlenie-pereustupki-prav-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke/
  • https://infonedvizhimost.com/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti/v-novostrojke.html
  • https://topurist.ru/article/54020-pokupka-kvartiry-po-pereustupke.html
  • https://pravoman.ru/realty/ownership/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru/
  • https://spbhomes.ru/science/pereustupka-hitrosti-sdelki/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий