Как оспорить куплю продажу квартиры

 

У сторон возникает вопрос, можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры. Перед заключением договора стоит узнать, как оспорить сделку купли-продажи квартиры, если не получены деньги, а также в других сложных случаях. Основания и последствия признания судом сделки купли-продажи квартиры недействительной. Оспоримые и ничтожные сделки – ключевые отличия. Применение последствий недействительности сделок. Расторжение договора.

Самые распространенные случаи

Наследники

Сначала опишем про наследников самого продавца квартиры. У них самая распространенная статья при оспаривании — это п. 1 ст. 177 ГК РФ. Если наследники умершего считают, что когда он продавал квартиру хоть и был дееспособным, но на момент заключения сделки НЕ понимал значения своих действий, то они могут подать в суд на покупателя, чтобы признать сделку недействительной. Например, продавец мог страдать каким-либо психическим расстройством, чаще когда продавец пожилого возраста или алкоголик. НО в суде наследники (истцы по делу) должны всё это доказать, просто их слов судье недостаточно. Судья назначит посмертную психоневрологическую экспертизу. Эксперты изучат амбулаторную (медицинскую) карту умершего и напишут заключение. Если эксперты подтвердят, что продавец ВОЗМОЖНО не мог понимать значения своих действий, то квартиру или долю могут вернуть наследникам-истцам, но они обязаны вернуть деньги или часть денег по размеру доли покупателю-ответчику п. 2 ст. 167 ГК РФ. Если конечно покупатель докажет факт передачи денег. Также покупатель-ответчик может подать апелляцию, потом кассацию и т.д., когда он не согласен с судебным решением. Когда решение не в пользу наследников, они тоже могут это сделать.

ТЕПЕРЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ: В суд могут подать наследники не только продавца, но и предыдущего собственника, вплоть до самого первого. Любимая статья у них та же — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Всё объясню на примере: Продавец№1 продал квартиру Продавцу№2, который потом продал Продавцу№3, а он Продавцу№4 (сейчас он считается последним собственником). В суд обратились наследники Продавца№1, как только узнали, что он умер. Ответчиками будут все остальные продавцы. В суде наследникам нужно доказать недействительность сделки только между Продавцом№1 и Продавцом№2, а остальные сделки будут признаны АВТОМАТИЧЕСКИ. Объясню почему.

Наследники Продавца№1 считают, что он был пожилым и алкоголиком, а значит мог не понимать значения своих действий на момент сделки. Суд назначил посмертную психологическую экспертизу, которая изучила амбулаторную карту Продавца№1 и это подтвердила. Суд в итоге признал сделку между Продавцом№1 и №2 недействительной — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Остальные сделки оспариваются автоматически по п. 1 ст. 302 ГК РФ — Продавец№1 продал квартиру Продавцу№2 ПОМИМО своей воли (экспертиза указала на это), а значит Продавец№2 никаких прав не имел на эту квартиру и не мог продать её Продавцу№3. И далее по цепочке от Продавца№3 к №4. В итоге суд отдает квартиру наследникам. Ответчики конечно могут подать апелляционную жалобу, а потом кассационную.

Показать недавние судебные дела по оспариванию наследниками

Пример №1 — Решение по Делу № 2-56/2018 Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 26 июля 2019 г. (наследники оспорили сделку):

Бабушка завещала свою квартиру дочери и внучке. Потом бабушке стало плохо, после лечения её забрала к себе подруга для ухода. За месяц до своей смерти бабушка продала квартиру своей подруге, завещание отменяется в этом случае – п. 1 ст. 1130 ГК РФ. Через два месяца подруга сама продала квартиру по объявлению.

Наследники-истцы через суд пытаются оспорить сделку между бабушкой и её подруги, считая, что бабушка хоть и была дееспособной, не понимала своих действий, а значит сделка недействительна – п. 1. Ст. 177 ГК РФ. Суд назначил экспертизу, которая заявила, что не смогли провести анализ действий бабушки на момент продажи. Суд назначил вторую экспертизу. Дополнительная экспертиза уточнила, что бабушка с ВЫСОКОЙ долей вероятности не могла понимать значение своих действий. Т.е. возможно, но не точно.

Судье хватило доводов экспертов, плюс того, что квартира была продана подругой всего через два месяца после покупки у бабушки. В итоге отменили все продажи квартиры и забрали квартиру у нынешнего покупателя. Почему? Так как бабушка не понимала значения своих действий на момент продажи, первая сделка недействительна — п. 1 ст. 177 ГК РФ. Вторая сделка оспаривается автоматически на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ – Во-первых, нынешний собственник (добросовестный приобретатель) купил квартиру у того человека, который не имел право на это — у подруги умершей бабушки. Во-вторых, сама бабушка продала квартиру помимо своей воли, ведь как оказалось, она может быть не понимала значения своих действий. Так как бабушка до этого оставляла завещание, квартира переходит наследникам по этому завещанию.

Пример №2 — Решение по Делу № 2-546/2017 Московского районного суда г. Санкт-Петербурга от 8 июня 2019 г. (наследник не смог оспорить):

Наследник продавца хочет оспорить договор купли-продажи. Считает, что продавец в момент сделки не понимал значения своих действий — п. 1. Ст. 177 ГК РФ. Суд назначил посмертную психологическую экспертизу, которая считает наоборот. Продавец всё понимал. Потом наследник-истец изменил основания иска — на момент сделки продавец заблуждался что он подписывает – пп. 2. п. 2 ст. 178 ГК РФ. Но никаких доказательств на свои доводы наследник не представил. Поэтому судья оставил всё как есть, наследнику отказали в удовлетворении иска.

Пример №3 — Апелляционное определение по Делу №33-499/2015 Пензенского областного суда от 17 марта 2015 г. (наследник смог оспорить):

В январе 2012 года Зайченко продал свою квартиру Сидоренко. Потом в течение года квартира дарилась и перепродавалась еще три раза, что уже настораживает. В 2014 году Зайченко умер.

В итоге через суд наследники Зайченко оспорили самую первую сделку – продажу квартиры, которая была между ним и Сидоренко. Ответчиками были Сидоренко и продавцы по цепочке, вплоть до нынешнего. Как оказалось, в период сделки Зайченко страдал психическим заболеванием и проходил лечение, но был дееспособен, на учете не состоял с 1987 года. Судья назначил провести посмертную психологическую экспертизу, опросил свидетелей и экспертов. Экспертиза подтвердила, что Зайченко не мог понимать значения своих действий. Судья решил, что сделка недействительна – п. 1 ст. 177 ГК РФ. А остальные сделки недействительны автоматически по п.1 ст. 302 ГК РФ. Зайченко продал квартиру Сидоренко помимо своей воли. А значит Сидоренко сам не имел право продавать (дарить) квартиру кому-либо. И дальше по цепочке. Потом Сидоренко с нынешним собственником подали апелляционную жалобу, но решение оставили без изменения.

САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ: Сидоренко НЕ смог доказать факт передачи денег Зайченко за покупку, а значит наследникам взамен за квартиру никому никаких денег отдавать НЕ нужно.

Как правильно передавать деньги продавцу за купленную квартиру, чтобы не было проблем в будущем.Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь.

Сами продавцы или собственники до него

Продавец квартиры или предыдущий собственник (даже самый первый) могут попытаться оспорить на основе того же п. 1 ст. 177 ГК РФ — будут в суде доказывать, что на время подписания договора не понимали значения своих действий, а значит помимо своей воли. Чаще всего это касается пожилых людей, алкоголиков. Они сами решают идти в суд или их на это подталкивают родственники. Если психологическая экспертиза всё подтвердит, то квартиру вернут прежнему собственнику. Цепочка сделок оспаривается автоматически — п. 1 ст. 302 ГК РФ. Проигравшие покупатели могут подать апелляцию, потом кассацию. Или деньги за покупку будут обратно взыскивать, когда подадут новый иск и в суде докажут факт их передачи.

Или же продавец/прежний собственник в иске укажет, что никакие договора или доверенности не подписывал (в документах не его подпись, а чужая/подделанная), и значит их сделка недействительна — ст. 550 и ст. 168 ГК РФ. Судом тогда назначается почерковедческая экспертиза. Если эксперты подтвердят, что договор подписывал не продавец/предыдущий собственник, то квартиру ему возвращают. И также оспаривается остальная цепочка сделок — п. 1 ст. 302 ГК РФ.

Показать недавние судебные дела по оспариванию прежними собственниками

Пример №1 — Апелляционное определение № 33-10928/2018 Санкт-Петербургского городского суда от 14 июня 2019 г. (прежний собственник квартиры не оспорил):

27 августа 2019 года Шустрикова продала квартиру Джанаеву, а он потом всего через полтора месяца продал её Деордице, что довольно подозрительно. В сентябре 2019 года Шустрикова обратилась в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга с иском. В иске указала, что она не подписывала договор купли-продажи с Джанаевым, а значит сделка недействительна. Суд назначил почерковедческую экспертизу, которая показала, что подпись стоит её. Потом Шустрикова изменила исковые требования и заявила, что в момент подписания не понимала значения своих действий, хоть и дееспособна. На учете она нигде не стоит. Суд назначил уже психологическую экспертизу, которая указала, что она отдала себе отчет в момент продажи. В итоге Шустриковой отказали в иске. Затем она подала апелляцию, где суд определил снова не в её пользу.

Пример №2 — Решение № 2-546/2017 Рудничного районного суда г. Прокопьевска от 26 июля 2019 г. (продавец оспорил сделку):

В феврале 2015 года Шустрикова оформила у нотариуса доверенность на Гагарину на продажу своей квартиры. Гагарина продала квартиру по этой доверенности семье Фокиным, которые взяли для этого ипотеку в Сбербанке. Т.е. квартира должна была проверятся на юридическую чистоту.

В сентябре 2019 года Шустрикова подает иск в суд, в котором хочет оспорить две сделки — доверенность и договор купли-продажи её квартиры. Доверенность по природе считается сделкой, только односторонней. В иске указала, что на момент подписания доверенности у нотариуса и в момент продажи квартиры, она не давала себе отчет, потому что страдает шизофренией. Назначили психологическую экспертизу, которая это подтвердила. Нотариус в письме написал, что Байрамова сама приходила к нему оформлять доверенность, ее дееспособность не вызывала сомнений. Но в суд нотариус не пришёл. Хоть Байрамова и пропустила срок исковой давности (год с момента сделки — п. 2 ст.181 ГК РФ), она смогла его восстановить. У нее уважительная причина — её заболевание. В итоге суд признал нотариальную доверенность недействительной (п. 1 ст. 177 ГК РФ), и договор купли-продажи по этой доверенности — п. 1 ст. 302 ГК РФ. Байрамовой вернули квартиру, но она должна выплатить Фокиным сумму по договору. Потом Фокины и их ипотечный банк (Сбербанк) подали апелляцию, но её не удовлетворили.

Как видите, делу не помогло то, что был нотариус и он подтвердил дееспособность. Это окончательно делается экспертизой. И то, что квартира покупалась в ипотеку — квартира проверялась на юридическую чистоту.

Пример №3 — Интересное дело №33-8085/2018 — это Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14 мая 2019 г. (продавец в итоге оспорил договор):

Лащевский в феврале 1997 году признан судом недееспособным из-за психического заболевания. Но в ноябре 2013 года признан этим же судом наоборот дееспособным. В феврале 2014 года он продал свою квартиру Захаряну, а Захарян в марте 2015 продал её Захарченко.

В феврале 2019 года Лащевский решил оспорить свою сделку между ним и Захаряном, которая, кстати, проходила через нотариуса. Он ссылается на то, что в момент сделки не понимал значения своих действий, а значит она недействительна – п.1 ст. 177 ГК РФ. Лащевский страдал шизофренией. Судом назначалась психологическая экспертиза с его осмотром. Экспертиза пришла к выводу, что он всё понимал и отдавал себе отчет. Суд был не в его пользу, суд вынес решение 11 апреля 2019 года — отказать в оспаривании.

Потом Лащевский в сентябре 2019 года подал апелляцию. Опять не в его пользу. Потом кассацию, где суд от 4 октября 2019 г. был уже на его стороне – дело направили обратно в суд первой инстанции на новое рассмотрение. В общем, пришли к началу.

Новый суд назначил новую психологическую экспертизу, уже вторую. Экспертиза проводилась без участия Лащевского. Вторые эксперты установили, что он мог не понимать значения своих действий. Но в декабре 2019 года суд в снова вынес решение не в его пользу, т.к. имеются две противоположные экспертизы.

Лащевский опять подал апелляцию, и в итоге апелляционный суд в мае 2019 года встал на его сторону — вернуть ему квартиру, отменить прежнее решение. Причем суд определил, что деньги покупателю за квартиру он не будет отдавать. Хоть у покупателя (Захаряна) имеются три расписки от Лащевского (было три платежа частями), они не идут в счет. Ведь Лащевский не понимал значения своих действий. Но Захарян может подать иск в суд на Лащевского и потребовать эти деньги, если докажет что была передача денег.

Бывшие супруги продавца или прежних собственников

Запомните: Часто бывает, что гражданин в браке покупает квартиру и оформляет её только на себя. Но это ещё не говорит, что квартира полностью его. Любая недвижимость, купленная в браке, по закону считается совместным/общим имуществом ОБОИХ супругов, даже если оформлена только на одного из них — п.2 ст. 34 СК РФ. Т.е. у каждого супруга по «половине» квартиры, просто второй супруг никак не указан в документах, но он по закону также собственник. Если конечно между ними не оформлен брачный договор.

После развода такая квартира НЕ теряет статус совместного имущества. Просто супруги после развода становятся участниками совместной собственности по отношению к квартире — ст. 253 ГК РФ. Т.е. люди развелись, но квартира все равно совместная, её статус не изменился — бывший супруг имеет право на её половину. Чтобы квартира потеряла этот статус, супруги должны произвести её раздел — по договоренности или через суд (п. 1, 2 и 3 ст. 38 СК РФ).

И случается, что разведенные так раздел официально и не произвели, разъехались и не общаются, а собственник решает потом продать совместную квартиру. По логике он не имеет право это сделать без согласия бывшего супруга, ведь раздела же не было. Но закон говорит, что имеет, хотя и с оговоркой. Всё из-за п. 2 вышеуказанной ст. 253 ГК. Простыми словами — изначально ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что когда разведенный собственник продает совместную квартиру, он делает это УЖЕ сообща с бывшим супругов, уже с его согласия, а значит и письменного от него не потребуется. Это называется презумпция согласия — согласие бывшего супруга автоматически имеется, пока он не обратиться в суд и не докажет обратное/иное. И регистраторы без согласия спокойно регистрируют сделки, а покупатели в итоге в зоне риска.

Поэтому бывший супруг (истец по делу) может оспорить в суде продажу — или вернуть всю квартиру в прежнее положение (1/2 себе и 1/2 бывшему супругу-собственнику) или вернуть 1/2 квартиры себе, а остальную часть оставить за последним покупателем-собственником (ответчику по делу). НО ТОЛЬКО когда докажет судье одновременно ДВА обстоятельства. Они указаны в п.3 ст. 253 ГК РФ: 1) Он не давал своего согласия. Например, вообще не знал о сделке. Это будет легко доказать, ведь если покупатели-ответчики не покажут от него нотариального согласия, то значит он его и не давал. Это логично. 2) Главное: Он должен доказать, что покупатели квартиры являлись недобросовестными — они изначально знали или должны были знать, что квартира продается без его согласия. А это доказать уже очень сложно. Обычно это покупателей и спасает, что квартиру в итоге оставят у них. Бывший супруг продавца может подать на него в суд, чтобы истребовать половину от полученных денег с продажи совместной квартиры. В общем, они уже сами будут разбираться, а покупателей это уже касаться никак не будет.

Также в суд может подать бывший супруг не только продавца, но и собственника до него. Например, собственник после развода без согласия бывшего супруга продал/подарил квартиру родственнику, чтобы не производить раздел имущества. Никакой оплаты по сделке не производилась. Потом этот родственник продает квартиру по объявлению, т.е. уже посторонним, настоящим покупателям. Бывший супруг может попробовать оспорить сделку и вернуть квартиру в первоначальное состояние — по 1/2 ему и бывшему супругу-собственнику. Но как и в первом случае, ему (истцу) придется в суде также доказывать, что нынешние покупатели являются недобросовестными, т.е. знали или должны были знать, что квартира продается без его согласия.

Показать недавние судебные дела по оспариванию бывшими супругами

Пример №1 — Апелляционное определение № 33-596/2018 Московского областного суда от 15 января 2019 г. (бывшая жена не оспорила продажу):

В июле 2008 года Галина К.Е и Пак А.Р. во время брака купили участок, но оформили только в собственность мужа (без разницы участок или квартиру, недвижимость есть недвижимость). Потом развелись в январе 2015 года. В феврале 2019 года (через год после развода) Пак продал участок Гаврилову. В ноябре 2019 года Пак умер, а и после его смерти бывшая супруга (Галина) узнала о продаже участка, и что оно сделка была без её согласия. Потому что раздел имущества супруги они не производили. В итоге она подала в суд, чтобы признать продажу недействительной, вернуть участок в прежнее положение — 1/2 ей и 1/2 умершему.

Очень странно, что первый суд на её стороне. Во-первых, суд признал, что по ст. 35 СК РФ у собственника не было полномочий продавать участок без нотариального согласия бывшей жены, т.к. он являлся совместно нажитым имуществом. Во-вторых, судья не потребовал бывшую жену самой доказать, что покупатель Гаврилов не является добросовестным приобреталем, т.е. что он знал или должен был знать, что покупает участок без её согласия. В итоге участок вернули 1/2 бывшей жене и 1/2 умершему.

Покупатель-ответчик подал на решение суда апелляцию. Теперь суд встал уже на его сторону — отменить первое решение, а участок оставить ему. Суд апелляционной инстанции указал, что именно бывшая жена должна доказывать, что покупатель не был добросовестным приобретателем.

Пример №2 — Определение Верховного Суда РФ № 5-КГ16-119 от 30 августа 2019 года (бывшая жена не смогла оспорить):

В мае 2010 года семья Кравченко в браке купили квартиру, но оформили ее только на мужа. В июле 2013 супруги развелись, а в сентябре (через два месяца) бывший муж-собственник (Кравченко Ю.П.) занял у Голощапова 12 млн рублей и они оформили у нотариуса договор займа, потом договор залога. В марте 2014 года собственник по соглашению отдает квартиру Голощапову. Проще говоря, занял он занял 12 млн, потом отдал за них квартиру. Потом Голощапов, как собственник, в сентябре 2014 года продал квартиру Алехину, а он потом в октябре продал Колыбину. Т.е. в течении года с марта по октябрь квартира меняла собственников три раза. Лично для меня, это подозрительно при проверке квартиры.

В итоге бывшая жена Кравченко Ю.П. (Кравченко О.А.) решила оспорить договор залога между её бывшим мужем и Голощаповым, ведь в итоге квартира перешла ему, и остальные сделки продажи по цепочке. Первый суд был не в её пользу, потому что она не включила в иск ответчиком Голощапова.

Потом она подала апелляцию. Добавила в иск Голощапова. Но очень странно вот что — истец (здесь Кравченко О.А.) указала, что Голощапов является недобросовестным приобреталем — он изначально знал, что бывший муж не имел право без её согласия отдавать ему квартиру, и что согласия такого она не давала. Но она должна САМА это доказывать. Но почему то суд посчитал, что это должен доказывать Голощапов — сам доложен доказывать, что он приобретатель добросовестный. Он представил нотальное заявление от бывшего муж, что тот не состоял в браке на момент оформления договора залога, но суду это показалось мало. Апелляционный суд встал уже на сторону истца — признать договора недействительными, вернуть ей 1/2 квартиры, а остальные 1/2 оставить последнему собственнику — Колыбину.

Голощапов подал кассацию. И коллегия Верховного суда, встала на его сторону. Верховный суд посчитал, что именно Кравченко должна доказывать свои доводы о недобросовестности Голощапова, а не он. И нотариальное соглашение от бывшего мужа было достаточным. Суд отменил апелляцию и отправил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Куда обращаться

Фото 2

Когда есть все основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры, на руках имеются все документы, следует, не откладывая, обращаться в суд с исковым заявлением. Признать договор недействительным уполномочен только суд, поэтому так важно не упустить отведенный законом срок и вовремя подготовиться к процессу.

Решение суда, принятое в пользу истца, является тем документом, руководствуясь которым в ЕГРП можно внести запись о признании ранее совершенной сделки недействительной и отмене перехода права собственности. В результате квартира вновь станет собственностью продавца. До тех пор, пока решение суда не будет вынесено и в ЕГРП не будет внесена соответствующая запись, квартира будет находиться в собственности истца, а следовательно на его плечи ложатся все риски и обязанности по ее содержанию.

Подавать исковое заявление необходимо в городской или районный суд по адресу квартиры. При особых обстоятельствах иск можно подавать по месту проживания продавца или ответчика. А в случае мошенничества параллельно с исковым заявлением потребуется подать заявление в правоохранительные органы.

От разрыва договора страдает покупатель

Фото 3

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала о новом виде мошенничества. Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

На каких основаниях может быть отменена купля-продажа

Фото 4

Сделка купли-продажи считается завершенной после того как стороны подпишут договор, произведут взаиморасчет, а также проведут перерегистрацию объекта недвижимости (квартиры), а точнее, зарегистрируют переход права собственности от прежнего владельца к новому в ЕГРП (Едином государственном реестре прав). Подтверждением регистрации является выписка из ЕГРП, взамен выдаваемого ранее Свидетельства о праве собственности.

Если регистрация уже произведена, обратный ход можно дать только чрез суд. Однако, стороне, желающей отказаться от купли-продажи, не стоит затягивать с таким решением, так как на дела такого рода распространяется срок давности, зависящий от различных обстоятельств:

  • 1 год – для оспоримых сделок (совершено нарушение любого из пунктов ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимостью). Отсчет следует вести от даты, когда истцу стало известно о том, что есть обстоятельства, в силу которых сделка может быть признана недействительной. Дату эту необходимо подтвердить документально.
  • 3 года – для ничтожных сделок. Если сделка не прошла должную регистрацию, не были произведены взаиморасчеты, то есть стороны совершили куплю-продажу только на бумаге, тогда ее можно признать ничтожной. Отсчет срока давности нужно вести от даты подписания договора.
  • 10 лет – срок оспаривания недействительных сделок третьими лицами, не входящими в число участников купли-продажи. Таковыми могут быть совладельцы, в обход которых была продана квартира, несовершеннолетние, зарегистрированные на данной жилплощади и т.д. Вести отсчет срока давности необходимо от момента, когда истец получил информацию об основаниях, в силу которых сделка признается недействительной.

Одного желания оспорить сделку недостаточно, поскольку подписав документ, вы тем самым заверили свое твердое намерение приобрести данную квартиру в собственность. Все основания, по которым суд вправе признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, изложены в ГК РФ:

  1. Ст. 168 ГК РФ признает сделку недействительной, если она противоречит любому действующему закону и нормативному акту.
  2. В отсутствии взаиморасчетов между сторонами сделка носит фиктивный (ничтожный) характер, что и отражено в ст. 166 ГК РФ.
  3. Ограниченные в дееспособности лица, полностью недееспособные, а также недееспособные в момент подписания договора купли-продажи не вправе совершать сделки с недвижимостью, поэтому этого основания достаточно для признания такого договора недействительным.
  4. Лица младше 18 лет и старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре. Отсутствие такой подписи – это основание для аннулирования купли-продажи.
  5. Нельзя заключать сделки под действием угроз, насилия, шантажа, обмана, а также на заведомо кабальных условиях. Подтвердить такое основание сложнее всего, поэтому чаще к нему прибегают, когда выявляют недостатки в квартире, не обнаруженные до подписания договора, поскольку объективная экспертиза будет веским аргументом в суде.
  6. Мошенничество. Продавец может злонамеренно сговориться с агентом недвижимости и ввести в заблуждение покупателя об истинной ценности квартиры, ее истинном техническом состоянии и других важных особенностях. Доказывать придется умышленный характер действий ответчика, а также подтверждать нарушение интересов истца.

Нельзя забывать и о том, что все третьи заинтересованные лица должны быть согласны на совершение купли-продажи. К числу таких лиц относятся супруги, несовершеннолетние дети. Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия. Также нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, ели предварительно не получено одобрение сделки органами опеки и попечительства.

Фото 4

Нюансы при составлении искового заявления

Иск должен содержать в себе следующие сведения:

  1. Информация о квартире, продажа которой оспаривается. Необходимые полные сведения начиная с адреса.
  2. Основания, в соответствии с которыми вы требуете признать сделку недействительной. Здесь нужно сослаться на конкретную статью Гражданского кодекса. Чтобы понять, на какую именно, ознакомьтесь с параграфом 2 главы 9 указанного кодекса (ст. №№166-181).
  3. Список людей, способных подтвердить ваши слова о недействительности сделки и готовые сделать это в суде.
  4. Просьба установить недействительность сделки.
  5. Ваше предложение по поводу последствий удовлетворения иска. Обычно просят «вернуть все как было». То есть продавец вновь становится собственником квартиры, а покупатель получает уплаченные за нее деньги.

Если вы купили квартиру и подаете в суд, то можете потребовать от продавца возмещения ваших затрат.

Обычно составление договора, госпошлина и другие расходы ложатся на покупателя. А если в признании сделки недействительной есть вина продавца, то логично, если он выплатит то, что вы потратили.

К иску прилагаются все документы, которые подтверждают законность ваших требований.

Сделки в группе риска

Фото 6

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

Анна Микушина эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры – одна из самых рискованных сделок.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Ольга Ширыкалова директор ЦН «Корифей» От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

Антон Чистяков юрист ЦН «Северная казна» В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры. Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект. Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц. По решению суда сделка осталась в силе.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

Ольга Ширыкалова директор ЦН «Корифей» Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Елена Фаррахова директор офиса АН «Новосёл» Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

Евгения Свинтаржицкая юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными. Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.

Ранее портал рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался материнский капитал.

6. Квартира – совместно нажитое имущество супругов

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

Евгения Свинтаржицкая юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

8. Продаётся квартира, полученная в подарок

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения – это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

Оксана Байрамова юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным. Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.

9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу – это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

Оксана Байрамова юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой» Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности – вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница . Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

Антон Чистяков юрист ЦН «Северная казна» Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр. Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.

11. Покупка доли квартиры

Если владелец доли квартиры собирается ее продать, он обязан уведомить об этом других собственников жилья и предложить им выкупить его долю. Если другие собственники ответят письменным отказом или в течение месяца не выкупят продаваемую долю, владелец вправе продать ее любому желающему. При этом цена продажи должна в точности соответствовать цене, указанной в извещении на имя других собственников. Если сумма в договоре купли-продажи будет отличаться от цены, указанной в уведомлениях отправленных другим сособственникам квартиры, или если продавец доли не известит кого-либо из них о продаже своей доли, другие собственники квартиры смогут через суд потребовать перевести на них право покупателя (фактически отменить сделку). Ранее портал рассказывал об особенностях продажи доли в праве собственности.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/kto-mozhet-osporit-sdelku.html
  • https://law03.ru/finance/article/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry
  • https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/11561
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnym.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий