Как подписывать договор аренды

 

Аренда помещения для предпринимательской деятельности - один из самых важных моментов при создании бизнеса. Незнание законов и несоблюдение правил подписания договора аренды может привести к серьезным потерям. Аренда помещения для предпринимательской деятельности - один из самых важных моментов при создании бизнеса. Незнание законов и несоблюдение правил подписания договора аренды может привести к серьезным потерям.

Где заключать договор аренды квартиры

Многие собственники на себя не надеются и обращаются к риелторские конторы, да это и понятно, ведь это их профиль, они знают все подводные камни и особенности в аренду жилья. С одной стороны – это правильно, но за услуги приходится платить комиссию, иногда эта сумму бывает значительной. Но и составить договор они могут по всем юридическим канонам, и потом оспорить какие-либо пункты в нем будет практически невозможно.

Но если нужно сэкономить, то составлением договора можно заняться самому, в квартире, которую собираетесь сдавать. Но здесь важное условие: договор должен иметь юридическое значение, а значит, его нужно составлять и заключать по всем правилам.

Состав договора

  1. Сдавать или арендовать можно только отдельное помещение с входом, и в договоре должно быть подробное описание предоставляемого в аренду жилья.
  2. Нужно определить все права сторон: кто что должен и не должен делать, здесь нужно все подробно изложить, например, не причинять вред имуществу и предоставить в полное распоряжение арендатору жилье.
  3. Важным пунктом является оплата, нужно подробно описать сроки и ставки аренды, предусмотреть условия оплаты и что грозит арендатору в случае отказа от оплаты. Указать точную сумму самой аренды или включенные в нее коммунальные платежи, возможность пересмотра ставки аренды каждый год. Ведь стоимость аренды может как увеличиваться, так и снижаться, как, например, сейчас, когда в кризис люди стараются не арендовать жилье.
  4. Оговорить возможность временной прописки на срок аренды, кто может иметь такое право, например, члены семьи;
  5. Иногда жилье клиентам подыскивают риелторские агентства, и если договор будет заключать он, то нужна доверенность, где будет прописана такая возможность представителя.
  6. Обговорить условия заключения страхового депозита с нанимателем, порой эта мера может возместить значительные риски или ущерб от деятельности арендатора.

В основном, для гражданина, сдающего жилье, заключать договор выгодно сразу по нескольким причинам.

Есть письменное описание и квартиры, и находящегося имущества, его состояния. И всегда можно взыскать с арендатора нанесенный ущерб.

Законодательная база

Все арендные отношения регулируются нормами Федерального Законодательства: ЖК, ГК, НК Российской Федерации.

Все вопросы проживания разрешаются Жилищным Кодексом. Здесь описаны моменты определения прав и обязанностей обеих сторон арендного договора: глава 5 ЖК, условия проживания и оплаты жилья. В статье 3 определен порядок проверки жилых помещений местной властью, отдельные моменты подробно регулируются ст. 12-13.

Гражданское Законодательство как раз и определяет понятие аренды и арендных отношений между владельцем и физическими или юридическими лицами: правовое урегулирование между физическими лицами описаны в главе 35, а между владельцем и юридическими лицами – в 34. ГК определяет порядок регистрации арендных отношений, лиц договора их прав и обязанности. Статьей 680 ГК РФ регулируется санитарная норма проживания, но она перенаправляется к Жилищному Законодательству, где прописаны нормы для возможности сдать жилье в аренду.

Если аренда жилого помещения превышает год, то договор подлежит обязательной регистрации, нормы прописаны в ФЗ РФ от № 122 «Закон о регистрации…»

При сдаче жилого помещения его владелец получает доход, но все доходы граждан должны подлежать налогообложению.

Арендная плата

Если ее размер не указан, договор не действителен. Если вы заключили сделку по аренде без оплаты, необходимо заключать другой тип документа – договор безвозмездного пользования.

Способ и размер арендной платы устанавливает арендодатель. Существует несколько форм арендной платы, предусмотренных законом – фиксированная сумма, ответная услуга, проведение арендатором ремонта в счет оплаты за эксплуатацию помещения и другие. Менять условия и формы оплаты можно не чаще раза в 12 месяцев. Но существуют обстоятельства, в которых арендатор имеет право требовать снижения суммы, например, при ухудшении состояния помещения.

Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.

Самый распространенный график оплаты аренды – ежемесячные отчисления в наличной или безналичной форме. Если платите наличными, обязательно требуйте от арендодателя документ, который подтверждает уплату. Вы должны знать, что несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд становится законным основанием для расторжения договора до истечения оговоренного срока.

Что представляет собой договор аренды квартиры

Когда арендодатель и наймополучатель смогли между собой договориться об условиях проживания, оплаты и ответственности каждой стороны, то они все эти вопросы должны отразить в письменном договоре.Только письменный договор можно будет оспорить, если возникнут какие-либо претензии сторон друг к другу по оплате или целостности сдаваемого в аренду жилого помещения. Но нужно знать отличия между наймом и арендой, хотя и суть этих взаимоотношений очень схожа.

Обычно под арендой понимают длительное проживание в жилом помещении, тогда как найм может быть заключен только с муниципальными властями, его еще называют социальный найм жилых помещений.

Соглашение, заключенное между заинтересованными людьми и есть договор аренды, по которому владелец на определенный срок и плату предоставляет другому лицу имеющееся у него жилье. С другой стороны, жилец то же берет на себя определенные обязательства: в срок оплачивать оговоренные в договоре деньги за проживание, за пользование коммунальными услугами, светом и телефоном. Все это обязательно быть оформлено в арендном договоре.

Этот договор имеет возмездный характер, то есть один сдает жилье и получает за это денежную сумму, а другой его арендует, и платить оговоренную сумму владельцу.

Как оформить договор аренды нежилого помещения

Подготовка бумаг

Базовый пакет документации, предоставляемый для составления договора аренды нежилого помещения, зависит от того, кто выступает в качестве сторон – физические лица или юридические. Так физическим лицам для такой сделки нужен паспорт, код налоговой, индивидуальный предприниматель (ИП) должен предоставить дополнительно свидетельство о регистрации. Юридические лица для оформления документов подают копию устава, дополнительно копию приказа о назначении на должность директора, регистрационные бумаги.

Поскольку в аренду может быть передано только то имущество, на которое у владельца есть законные права, необходим документ, подтверждающий право собственности. Если арендодатель – не единственный субъект, владеющий имуществом, необходимо также письменное разрешение третьих лиц.

Составление договора аренды

Договор аренды принадлежит к типовым бумагам, составление его в произвольной форме недопустимо. При формировании положения данного документа учитываются интересы обеих сторон, а также экономические особенности сделки и другие детали.

В данном документе прописываются:

  • правовой статус сторон;
  • систему налогообложения арендодателя;
  • срок аренды и возможность его автоматического продления;
  • необходимость регистрации;
  • возможность корректировки арендной платы;
  • необходимость гарантийного платежа;
  • порядок оплаты коммунальных;
  • право сторон передавать имущество в субаренду;
  • порядок компенсации трат на улучшение состояния помещения владельцем;
  • страховка;
  • права третьих лиц;
  • риски;
  • наличие поврежденного имущества;
  • ограничение в пользовании имуществом;
  • ответственность сторон в чрезвычайных ситуациях;
  • прочее.

При составлении договора аренды нежилых помещений все вышеприведенные детали оговариваются в письменном виде. В дальнейшем в соглашение могут быть внесены правки, но только при обоюдном согласии сторон. Потому желательно предусмотреть все при составлении текста основного договора.

Подготовкой данной документации стороны могут заниматься самостоятельно. Однако во избежание появления разногласий рекомендуется прибегнуть к помощи юриста.

Образец договора аренды помещения

Типичный договор аренды помещения начинается с описания сторон со всеми их регалиями. Далее идет раздел – предмет договора, в котором описывается имущество, в том числе, его общая площадь, назначение и срок аренды. Следующий раздел посвящен обязанностям сторон. Тут рассматривается порядок осуществления коммунальных платежей, ответственность за сохранность имущества и порядок передачи объекта договора обратно владельцу. Раздел «Платежи и расчёты», который следует по договору далее, указывает объем выплат за пользование имущества, а также оговоренный порядок их внесения.

Обязательным структурным элементом такого соглашения является параграф «Условия продевания и расторжения договора», в котором описывают, при каких условиях стороны могут прекратить сотрудничество раньше срок, или наоборот – установить новый срок эксплуатации здания. Далее по тексту идут непреодолимые условия, дополнительные и прочие условия соглашения, которые формируются в индивидуальном порядке сторонами.

Образец договора, применимый для составления собственной документации, приведен ниже.

Найти образец договора аренды помещения, который бы максимально отвечал вашим деталям сделки, со всеми дополнениями и комментариями можно на юридических интернет-ресурсах. Кроме того, можно запросить образец у нотариуса.

Срок договора аренды

В юридической практике существуют три варианта сроков для договоров аренды нежилого помещения. Так заключены они могут быть:

  • на неопределенный срок;
  • на год и более;
  • сроком менее года.

Срок, на который оформлена аренд помещения, может быть в дальнейшем пересмотрен по желанию сторон или по причине неожиданно возникших обстоятельств (стихийные бедствия и прочее).

Для корректировки срока действия договора аренды нежилого помещения необходимо дополнительное соглашение между сторонами, составленное в письменном виде и зарегистрированное нотариусом.

Как правильно заключить договор аренды квартиры

Перед тем, как оформить соглашение на бумаге, предварительно нужно обо всем договориться с владельцем жилья. Что это означает? Вначале нужно проверить, действительно ли хозяин является ее владельцем: попросите предъявить оригинал свидетельства о собственности, именно оригинал, поскольку копию легко подделать. Если собственность оформлена сразу на несколько человек, то нелишним будет их согласие: если кто-то не одобряет сдачу квартиры, то он легко может оспорить договор и выселить вас из жилого помещения. И тогда уплаченные заранее деньги могут безвозвратно пропасть, что, конечно, вас не будет устраивать.

И потом, если вы намерены снять всю квартиру для своей семьи, то внезапный приход хозяина в ненужный момент может испортить все ваши планы, и чтобы этого не случилось, об этом следует отдельно оговорить в договоре.

Или может возникнуть такая распространенная ситуация: вы оплатили проживание на 6 месяцев, и вдруг приходит хозяин и просит вас съехать из квартиры, якобы у него возникли непредвиденные обстоятельства и жилье стало нужным ему самому. И опять, чтобы не остаться на улице, все условия проживания и окончания договорных отношений обязательно прописывают.

 Скачать договор аренды в формате MS Word.

Срок аренды

Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:

- Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.

- Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.

- Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://consultmill.ru/kvartira/arenda/kak-zaklyuchat.html
  • http://businessmens.ru/article/glavnoe/kak-pravil-no-zaklyuchit-dogovor-arendy
  • https://2realtor.ru/dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий