Как покупать недвижимость на торгах

 

Раздел Недвижимость. Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?. Как проходит проведение аукционов по продаже недвижимости, особенности квартир, выставляемых на подобные площадки, кто может быть продавцом, какие скрытые проблемы бывают в случае банкротства или продажи залогового жилья.

Содержание

Где найти деньги для участия в аукционах по банкротству

На самом деле есть много вариантов как найти деньги и приобретать имущество банкротов за 10% от реально стоимости и даже ниже. Рассмотрим несколько вариантов:

Где найти деньги для участия в торгах 
  1. Взять деньги в банке (с официальным доходом)
  2. Альтернативный способ — обратиться в банк, который не проверяет кредитную историю
  3. Вытащить часть денег под залог своей недвижимости (при этом вы продолжите в ней жить, а деньги будут работать
  4. Привлечь инвестора со стороны для совместной покупки объекта или лота с аукицона
Главное помните, всегда есть выход, изучите варианты получить кредит без справки о доходах 2НДФЛ

шагов для победы в электронных торгах по банкротству

Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:

  1. Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
  2. Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
  3. Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
  4. После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
  5. Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
  6. Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
  7. При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
  8. На финальной стадии оформить документы купли-продажи.

С чего начать обучение торгам?

Есть три способа научиться торгам на аукционах по банкротству.

  1. Изучение специализированных форумов. Способ бесплатный, но затратный по времени. Он больше подходит не новичкам, а участникам с минимальным опытом торгов.
  2. Обучающий видеокурс. В таких курсах вся технология торгов описана пошагово: от простого к сложному. Много примеров, практики и реальных кейсов. Минус – огромное количество «липовых» экспертов на рынке, которые обещают «золотые горы» и заработок «от 5 000 000 в месяц». Нужно понимать, что участие в аукционах по банкротству – это кропотливая и сложная работа. Но никак не «легкие деньги».
  3. Видеоуроки на Youtube. Уроки в таком формате выкладывает, например, «Академия торгов по банкротству».

Плюсы аукционов

  1. Доступная цена реализуемой на торгах недвижимости. Скажем, «ипотечные» квартиры часто можно купить на 20-30% ниже их рыночной стоимости.
  2. Действия конкурсных управляющих регулируются государственными органами. Исключена ситуация «двойной продажи» или отказа должника передать квартиру победителю аукциона.
  3. Объект в любом случае должен быть продан: на первом, втором или третьем аукционе. При отсутствии спроса цена может упасть в два-три раза от стартового значения.

Минусы аукционов

  1. Всегда есть вероятность, что выставленный на торги объект недвижимости не соответствует конкурсной документации. В идеале, недвижимость нужно осматривать еще до начала аукциона.
  2. Не всегда участники могут проверить объект «от и до» (нет отдельных документов либо управляющий тянет с их отправкой до последнего).
  3. Участие в торгах по банкротству требует знаний и опыта.

Аукционы по продаже имущества частных лиц

Еще не так давно реализация имущества производилась лишь в отношении частных фирм, однако 1 октября 2015 года вступил в силу закон, который регулирует порядок реализации имущества физических лиц. То есть владельцы квартир, автомобилей, земельных участков могут лишиться своего имущества из-за долгов. Это означает, что через аукционы можно по дешевке приобрести объекты со значительной скидкой – нередко реализуемые объекты представляют центр Москвы и жилье по стоимости, в разы ниже рыночной.

Сегодня банкроты среди физических лиц встречаются чаще – это граждане, кто взял кредит на квартиру, автомобиль, дом или имеет другие долги. По новому закону, все имущество должника может быть продано через аукцион.

Торги и аукционы по банкротству. Суровая правда

Посетите ближайший мастер-класс Олега Селифанова:Как находить и покупать золотые объекты по методу Шерлока Холмса

Где искать информацию о проведении торгов?

  • Российский аукционный дом.

РАД – первая аукционная площадка для продажи частного и госимущества по всей территории России. Основные учредители: Сбербанк, компания «Русский ювелир» и Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов.

  • Центр реализации. Одна из крупнейших российских площадок.
  • Сбербанк АСТ.

Из плюсов отмечу удобный и интуитивно понятный интерфейс. Минус сайта – ограниченный выбор объектов для покупки. На аукционе Сбербанка продаются активы заемщиков Сбербанка.

  • Фабрикант.ру. Одна из лучших российских площадок с большим количеством лотов.

Дополнительно можно пользоваться базами конфискованного имущества. На таких сайтах-агрегаторах собраны предложения по всему конфискованному имуществу, которое выставлено на торги (например, таможенный конфискат). Пример: сайт

Стратегии для заработка на торгах по банкротству

«Для себя»

Участник просматривает весь рынок аукционов и выбирает лоты в хорошем состоянии. Сравнивает цену покупки на аукционе и текущую цену на рынке. Покупает недвижимость и перепродает дефолтный актив с прибылью для себя.

Иногда стратегия «для себя» приносит не прибыль, а убыток. Например, если участнику не хватило опыта. Либо он неправильно просчитал риски.

«Для клиента»

Вы заранее нашли клиента, который готов купить квартиру, склад или торговый павильон. Размер дохода зависит от того, насколько велик дисконт лота на аукционе. Клиент не выкупит у Вас объект недвижимости, если его цена будет приближена к рыночной!

«Для инвестора»

Участник аукциона находит инвесторов, которые знают про выгоды аукциона, но не хотят лично участвовать в торгах. Стратегия предполагает, что Вы находите для него объект, готовите все документы и подаете заявку через агентский договор.

Ваш доход — это процент от прибыли инвестора (разница между ценой покупки на аукционе и продажей на открытом рынке).

Фото 1

Документы при покупке недвижимости на торгах

После выигрыша лота на аукционе, к покупателю подходит риэлтор, с которым заключается имущественная сделка в стандартном формате.

После просмотра объекта составляется гражданско-правовой договор купли продажи. В нём в обычном режиме указываются кадастровые и технические характеристики приобретаемой недвижимости.

В числе сторон указываются покупатель и организаторы аукциона. В договоре прописывается факт приобретения имущества на условиях аукциона, в остальном – положения и пункты несут сведения типичного содержания, вплоть до условий расторжения договора.

Если речь идёт о приобретении земель (квартир) через администрацию населённого пункта, то к договору прилагаются выписки из протокола проведения торгов. Если участие в аукционе заявлено единственным покупателем, что иногда происходит в районных центрах, то выдаётся выписка из решения административной комиссии о том, что единственный участник процесса получает право выкупа по установленной базовой цене объекта.

Для участия в подобных сделках главный документ – электронная подпись, если заинтересованное лицо планирует выбрать электронный лот.
Её можно оформить при предоставлении гражданского паспорта (электронного варианта паспорта) непосредственно при регистрации на выбранной площадке у организаторов или – в аналогичном учреждении в своём регионе.

То есть оформление допустимо как при наличии электронной подписи, так и при её оформлении при записи. Вся документация, требующаяся для электронного аукциона, передаётся в личный кабинет и пересылается по мере необходимости.

Деньги, выданные в качестве задатка при регистрации на площадке, после выигрыша лота, включаются в его стоимость. В итоговом платеже указывается сумма, за вычетом уплаченного ранее аванса. Если лот не будет выбран, аванс возвращается плательщику.

Читайте также: Проверка земельного участка при покупке

Сервисы поиска лотов аукционов по банкротству

Третья категория площадок – сервисы поиска лотов аукционов по банкротству. По сути, они являются агрегатами, которые собирают информацию о торгах с других площадок и предоставляют ее в удобном виде.

Список сервисов-агрегаторов для подбора лотов:

  • ;
  • .

Реальный случай из моей практики: интересная квартира в Подмосковье, квартиры в этом же доме стоят 5 000 000 рублей, а на публичных торгах выставлена квартира за 1 000 000. Глаза загорелись, и я начал звонить.

В условиях было прописано, просмотр объекта и документов(!) осуществляется в среду с 10:00 до 11:00. На запросы по электронной почте приходили готовые отписки, что, мол, приезжайте и смотрите, порядок ознакомления описан в публичном предложении.

Когда я дозвонился до управляющего, мне сказали примерно так: вы знаете, до вас уже 40 человек подали заявку, можете не тратить свое время.

Далее я поискал в истории торгов в «Коммерсанте» по номеру объекта информацию о том, как проходили торги ранее. Оказалось, что это уже не первое публичное предложение по данному объекту, и за последний год минимум 3 победителя торгов отказались от его приобретения. Стало очевидно, что там есть подводные камни.

Что такое аукцион по банкротству?

Аукцион по банкротству (в том числе и торги недвижимости) – это система торгов в электронном виде. Главная задача такого аукциона – быстро реализовать имущество банкрота (физического или юридического). Вырученными от продажи средствами погашается задолженность перед кредитором.

Условный пример. Виктор оформил в Альфа-Банке ипотеку на квартиру на 5 млн. рублей. Выплатив 2 млн. банку, заемщик вдруг потерял источник дохода. Банк выставил его квартиру, заложенную в банке, на аукцион. Лот был продан за 4 млн. рублей. Банк вернул себе остаток задолженности в 3 млн. (плюс пеня, штрафы и начисленные проценты). Остаток денег достался Виктору.

Скажем прямо, крайне невыгодная для заемщика сделка. Зато удалось «полюбовно» разойтись с банком и закрыть ипотеку.

Детально описывать процедуру банкротства юридического или физического лица я не буду. Начну с момента, когда имущество банкрота уже выставлено на продажу. На этом этапе в игру вступают покупатели-инвесторы.

Торги на аукционах по банкротству проводят в три этапа:

  1. Первичные торги на повышение. Изначально недвижимость выставляется по «околорыночной» цене. В ходе торгов ее цена пошагово растет. Если желающих купить не нашлось – лот переходит на следующий аукцион.
  2. Повторные торги. Цена снижается на 10-20%, и стартует второй раунд торгов на повышение. Если победителя определить опять не удалось — объект выходит на «третий круг».
  3. Публичные торги. Это самый интересный для инвестора этап. По условиям публичных торгов по продаже недвижимого имущества объект выставляется на аукцион с шагом на понижение стоимости.

Особенность электронных торгов как способа покупки недвижимости

На электронные аукционы попадают квартиры трех разновидностей:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  • Регионы: 8 (800) 600-3617.
  • муниципальная собственность (которую местные власти реализуют для увеличения пополняемости бюджета);
  • имущество, которое находилось на балансе ликвидированных компаний;
  • квартиры, которые находились в залоге у банка по ипотечному кредитованию (ту, на которую банками выдавались ипотечные кредиты, но заемщик по каким-либо причинам перестал исполнять свои финансовые обязательства);
  • риэлторские торги, когда риэлторы выставляют на продажу квартиру и проводят аукцион между несколькими заинтересованными лицами.
Стартовая стоимость продажи недвижимости, выставленной на торги, на порядок дешевле, чем на свободном рынке. Так, здесь можно найти квартиру в Москве по цене от 3,5 млн. р.

В основном через торги продаются квартиры на вторичном рынке, застройщики редко используют данную схему продаж, предпочитая прямые договоры купли-продажи.

Торги обычно проходят в три этапа:

  1. На первом квартира выставляется по рыночной стоимости с шагом на повышение в размере 5-10% стоимости недвижимости.
  2. Если на первом этапе реализовать квартиру не удалось, назначается второй этап, на котором первоначальная цена лота снижается на 10%.
  3. На третьем этапе цена снижается еще сильнее, а шаг повышения падает до 5-10 тыс.р.

Я купил недвижимость за 1 рубль, а потом проснулся…

Для начала сразу хочу сказать, что приобрести, например, двушку в Москве за 100 000 рублей или внедорожник Land Cruiser за 3000 рублей вряд ли получится. Нужно быть реалистами и понимать, что помимо вас, на торгах еще есть другие люди со своими интересами: арбитражные управляющие, а также профессиональные компании, для которых получение самых выгодных лотов –  ежедневная работа.

Кроме того, ликвидные объекты чаще всего уходят с торгов еще до публичного предложения (см. ниже). Но давайте все же разберемся в том, как покупать имущество с торгов по банкротству по шагам.

Торги на аукционах по банкротству проводятся в 3 этапа:

  1. Первый этап –торги на повышение. Имущество банкрота выставляется по рыночной цене. Дальше идут торги на повышение цены.
  2. Второй этап – цена снижается на 10-30%, и организуется второй раунд торгов на повышение. Если победитель не был определен, далее идет публичное предложение.
  3. Публичное предложение – наиболее интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов покупатель так и не был найден, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указан в описании публичного предложения.

Продажа квартиры с коммунальными долгами

Нередко после заключения сделки оказывается, что за приобретенной квартирой числятся огромные долги по коммунальным платежам. Предыдущие собственники недвижимости не имели возможности или просто не хотели платить счета ЖКХ. И управляющая компания, а также другие поставщики услуг выставляют гигантские счета новым владельцам.

В принципе, новые собственники могут обратиться в суд, чтобы доказать, что долги по коммунальным платежам образовались до оформления покупки. Но нужно быть готовыми к тому, что суд не всегда удовлетворяет такие иски. И даже если вы сумеете выиграть дело, судебный процесс затянется надолго и потребует дополнительных затрат времени и средств.

«Проблемные» жильцы

Если в квартире после приобретения остались не выписанными предыдущие жильцы, выселить их на законных основаниях бывает очень сложно, а иногда и вовсе невозможно.

Взрослых жильцов вы сумеете выписать на основании решения суда, что также потребует дополнительных сил, средств и, зачастую, нервов. В случае, если в числе прописанных имеются дети, их выписать и выселить вообще невозможно. Также вы не сможете до их 18-летия продать или обменять квартиру. По сути, такое приобретение будет «висеть» мертвым грузом, пока ребенок не вырастет.

Когда производится продажа муниципальной или региональной недвижимости на аукционе, число прописанных в квартире людей обязательно будет указано в заявке продавца. Но часто наличие жильцов оказывается неприятным для вас сюрпризом.

К примеру, если один из жильцов в период приватизации отказался от своего права на собственность в пользу других проживавших в квартире людей, он теряет права совладельца, но право на проживание у него остается. И при продаже квартиры у такого человека право на проживание сохраняется. Если не будет достигнуто согласие, выписывать такого человека придется по суду принудительно.

При покупке «вторичного» жилья на торгах, запросите в паспортном столе, есть ли там еще прописанные люди, а также их число. Убедитесь, что с этой стороны не будет сюрпризов. В случае покупки новостроек, в том числе на торгах через аукцион, а также продаже на аукционе коммерческой недвижимости, такой проблемы не возникает.

Если с нежилыми помещениями все очевидно, то ситуацию с новостройками стоит пояснить. В них квартиры покупают, а не приватизируют, что исключает наличие прописанных людей с правом проживания при смене собственника. Здесь продажа может быть обременена только коммунальными долгами.

Иногда скрытое обременение появляется в случае ликвидации или банкротства компании. Если организация предоставляла служебное жилье людям на основе социального найма, по закону выселить не получится. Единственная возможность– это предоставление им другой жилплощади.

Как квартиры попадают на аукцион?

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики - когда стены разваливаются, и горит проводка. 

Хотелось купить квартиру на первичном рынке.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Какими законами регулируются торги по банкротству?

Фото 4

Основной закон: ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Закон устанавливает нормы проведения аукционов по реализации имущества должника.

С 1 октября 2015 года вступили в силу отдельные положения «Закона о банкротстве граждан» (№154-ФЗ). По-другому его называют «Законом о банкротстве физических лиц». С момента его принятия банкротом в России могут признать не только юридическое, но и физическое лицо, и ИП.

А это значит, что имущество «физического» банкрота теперь тоже может быть выставлено на электронные торги. В том числе и недвижимость: квартира, дом, дача, гараж, земельный участок. Причем, реализовать на торгах по банкротству можно даже единственное жилье (если оно оформлено в ипотеку).

Как определяется победитель?

22 июня 2015 в закон №127-ФЗ были внесены серьезные поправки. Если не вдаваться в юридические детали, то теперь победителем признается тот, кто предложил бОльшую цену. Напомню, что раньше аукцион выигрывал тот, кто первым подал заявку. И победить на торгах можно было только с помощью автоматических систем (роботов).

Конкурсному управляющему дается пять дней на то, чтобы предложить договор купли-продажи победителю. Если с момента получения предложения прошло пять дней, а победитель не дает ответа, то управляющий обязан предложить договор участнику, который подал следующую по цене заявку. В этом случае победителю №1 задаток не возвращается.

Еще пара важных моментов:

  1. Если в ходе торгов была подана только одна заявка на участие, управляющий объявляет несостоятельность аукциона. Он может предложить договор единственному участнику или «не засчитать» торги вовсе.
  2. Если после определения победителя были выявлены нарушения с его стороны (например, участник не предоставил все необходимые документы), свой «приз» он не получит.

Перечень необходимых документов для участия в торгах

Для того, чтобы принять участие в электронных торгах, необходим минимальный комплект документов. Так, в обязательном порядке требуется оформить ЭЦП (электронную цифровую подпись) в одном из сертифицированных центров. Такая подпись имеет ограниченный срок действия (около 1 года) и делается по запросу обратившегося лица на возмездной основе (ее стоимость около 1500 р.).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  • Регионы: 8 (800) 600-3617.

Для участия в торгах от лица потребуется:

  • российский паспорт;
  • ИНН;
  • СНИЛС.
Не стоит забывать, что уже на этапе подачи заявки на участие от гражданина потребуется внесение обеспечительных мер. Величина задатка при покупке квартиры обычно составляет 100-200 тыс.р.

Продажа недвижимости по банковскому аукциону

В случае если должник значительное время не выплачивает долг кредитору, а также не собирается самостоятельно реализовывать находящуюся в залоге квартиру, подобная операция может быть инициирована банком-кредитором. Средства, полученные от продажи недвижимости на торгах по банкротству, направляются на погашение долга перед кредитором. Нередко через аукционы банки реализуют ипотечную недвижимость, так как по условиям ипотечного договора квартира до окончания выплат находится в залоге.

В последние годы в связи с экономическим кризисом нередко у владельцев ипотечных квартир возникают сложности с выплатами. И если человек обращается в банк с пояснениями возникших проблем и подтверждением изменения своих экономических возможностей, например, в случае увольнения по сокращению, кредитный отдел старается найти взаимовыгодное решение.

Проведение аукционов по продаже недвижимости должников банками используется лишь в крайнем случае, если иначе надежны получить средства не остается.

Процедура покупки недвижимости на торгах

Участие в данной процедуре принимают граждане с невысоким доходом и скромным семейным бюджетом, которым требуется приобрести жильё, сэкономив максимальную сумму средств. А так же – предприниматели, получающие от участия, в процедуре сбыта, колоссальный доход.

В любом случае, при грамотном подходе к вопросу, польза от данного рода сделки, окажется очевидной.

Приобретаемое жильё отличается доступной стоимостью, так как организаторам рынка сбыта недвижимости требуется срочная продажа, одним из преимуществ которой считается привлекательная стоимость.
Торги устраивают в форме аукциона, в приоритете – электронные формы таковых, участие в которых требует минимальных усилий для обеих сторон.

Аукционы – единственный законный вариант сбыта имущества, находящегося в собственности государства или муниципалитета, так же – в залоге у банков и иных кредитных организаций, о чём оглашает Федеральный закон, вступивший в силу г. под № 44.

Выставляются как квартиры от застройщика, так и вторичное жильё. Разрешено участие в сделках физических лиц. А так же юридических лиц, по преимуществу, попавших под банкротство.

Так как вторичное жильё поступает на рынок из-за ипотечной задолженности, его качество по преимуществу отвечает самым взыскательным требованиям, а стоимость ниже рыночной как минимум – на 10%.

Иногда скидки составляют до 30-40% рыночной стоимости жилья с аналогичными характеристиками. Банкротство предприятий и фирм приводит к тому, что недвижимость продаётся иногда за бесценок.

Читайте также: Доля в квартире

Для участия в электронных торгах требуется зарегистрироваться у его организаторов для того чтобы пройти аккредитацию, внести задаток в размере 200 тысяч рублей или иной установленной суммы, предварительно получив электронную подпись участника. В таком случае у заинтересованного лица появляется право выбора объекта.
Участник получает доступ к площадке сбыта и самостоятельно ориентируется на сайте, где выставлены готовые варианты продающихся квартир.

Предусмотрены различные условия, которые :

  • предполагают выбор лотов на одной площадке;
  • предоставляют доступ к нескольким площадкам.

Аукцион проходит поэтапно. Вначале устанавливается базовая стоимость, которая значительно ниже рыночной, отталкиваясь от неё, цена поэтапно поднимается путём поступления предложений от покупателей. Объект достаётся тому из них, кто предложил более крупную сумму. Отказаться брать объект после того, как он достался выигравшему лот, нельзя. За такие нарушения покупатели снимаются с торгов, без права восстановления.

Первый этап, ориентированный на повышение цены, мало привлекает опытных риэлторов и граждан, разбирающихся в нюансах имущественных сделок. Выбор объектов здесь небольшой, в отличие от стандартного рынка недвижимости. Поэтому приобретать здания или помещения по стоимости, приравненной к рыночной, не целесообразно.

Те лоты, которые не находят своих приобретателей, если ни один из участников не предложил повышение ставки, участвуют в последующем этапе. В таком случае организаторы допускают правила аукциона, ориентированного на понижение стоимости.
Каждый шаг допускает повышения или понижения стоимости квартиры на 5-10%.

Если на втором и последующем этапах покупатели не находятся, цена лота падает до тех пор, пока не достигает установленного нормативного минимума, он определяется как «цена отсечения», что говорит о невозможности её дальнейшего снижения. Этот момент как раз является тем прецедентом, когда опытные покупатели получают максимальный выигрыш в результате аукциона.

Иное дело, когда административные власти устраивают аукцион на сбыт земель. Такие процессы стараются проводить открыто, чтобы организаторы аукционов продемонстрировали непредвзятость и отсутствие незаконных коррупционных действий. Участники таких торгов регистрируются в местном департаменте по земельным вопросам или аналогичном отделе районной администрации и заявлением, составленным в простой письменной форме, выражают своё согласие на участие в аукционе земель.

Читайте также: 4 способа продажи квартиры в ипотеке

Такие мероприятия устраивают на основании условий сбыта права аренды, то есть на продажу выставляется данное право титульного владения.
Впоследствии арендаторы смогут добиться приватизации земель или их выкупа по кадастровой стоимости.

У торгов по банкротству есть подводные камни и опасность нарваться на мошенников

Леонид Васильев занимается составлением базы ликвидных объектов с аукционов по банкротству и знает, какие могут скрываться подводные камни при поиске недвижимости. Он также умеет определять мошеннические схемы и бороться с ними. Узнать больше об опыте этого специалиста вы можете в рамках нашего курса.

Риски при покупке квартиры на торгах

Основным стимулом покупки квартиры на торгах для многих является привлекательная стоимость представленной здесь недвижимости. Но не всегда стоит ориентироваться исключительно на низкую цену, ведь покупка на торгах всегда сопряжена с повышенными рисками. В их числе:

  1. Риск завышения стоимости недвижимости. Реальную рыночную стоимость понравившейся квартиры стоит уточнить заранее, так как высок риск того, что в процессе торгов с большим количеством участников цена может возрасти в разы. Нередко по результатам торгов отклонения от рыночной стоимости могут достигать 100-150%.
  2. Риски покупки квартиры в критичном состоянии, требующей немалых вложений. При участии в электронных торгах у заинтересованных лиц отсутствует возможность очного осмотра квартиры. Им приходится ориентироваться только на характеристики, указанные в лоте (метраж, этажность дома, количество комнат и пр.). Такие квартиры нередко продаются с огромными долгами по коммунальным услугам и даже бывают отключены от электроснабжения, газоснабжения и пр.
  3. Риски задержки при передаче квартиры в пользование. Обычно они возникают из-за нежелания бывших собственников выписываться. Покупателю требуется обращаться в суд, а это длительная процедура.
  4. Риски оспаривания результатов аукциона. Часто бывшие собственники, квартира которых была продана через торги, не согласны с этим и пытаются оспорить результаты торгов. Нередко им удается добиться отмены результатов торгов.

С чего начать обучение торгам по банкротству

Мы регулярно организуем онлайн-семинары с различными проверенными специалистами по обучению торгам. Прежде всего изучите этот бесплатный курс от нашего эксперта. В отличие от многих тренеров-теоретиков он сам постоянно выигрывает очень интересные лоты за счет своей авторской методики поиска недооцененных активов в недвижимости.

Фото 5

Порядок покупки квартиры с помощью торгов или аукциона

При желании приобрести недвижимость на торгах необходимо придерживаться такого плана:

  1. Собрать необходимую сумму для покупки квартиры.
  2. Найти электронные площадки, на которых проходят торги по продаже недвижимости и зарегистрироваться на них. Узнать о предстоящих торгах можно в официальных источниках — газете «Коммерсантъ» или Федреестре, на сайте агрегаторов.
  3. Изучить предложения площадок по продаже недвижимости. В их числе Российский аукционный дом, МосТендерГрупп, Единая торговая электронная площадка, Система электронных торгов имуществом, B2B-центр, Аукционный тендерный центр, RUSSIA Online и пр.
  4. Получить ЭЦП, которая обязательно потребуется для участия в торгах.
  5. Зарегистрироваться в качестве участника торгов по лотам в отношении понравившихся квартир.
  6. Внести обеспечительную меру для участия в торгах в виде задатка. Его размер определяется по усмотрению организаторов торгов, по закону он не должен превышать 20% от стоимости квартиры.
  7. В назначенный день принять участие в торгах: предлагать свою цену за квартиру, отвечающую финансовым возможностям стороны.
  8. При победе на аукционе необходимо внести всю сумму за квартиру в установленные сроки. Если участник проиграл, ему возвращается задаток.

Пассивная стратегия инвестирования в имущество банкротов

Возможно, для вас более интересной будет именно пассивная стратегия инвестирования в аукционы по банкротству. Если у вас, также как и у меня, от чтения юридической макулатуры слипаются глаза и тянет в сон, рекомендую рассмотреть работу через посредников. Они берут комиссию за то, что участвуют в торгах по банкротству за других.

Да, вы получаете меньше. Но зато экономите кучу времени и можете сосредоточится на том, чтобы привлечь дополнительные инвестиции для приобретения имущества банкротов.

Подводные камни аукционов на банкротстве

Нужно потратить кучу времени и сил

98% времени будет уходить на поиск ликвидного лота. Это скучная и монотонная работа для людей с ангельским терпением и усидчивостью. Еще чуть-чуть придется потратить на сбор информации по лоту, анализ рынка, изучение документов и принятие решения об участии в торгах.

Непосредственно сделка отнимает примерно 0,5% всех сил и времени. И большинство инвесторов «сливается» гораздо раньше.

На аукционы не выставляют лоты за «10% от рыночной стоимости»

По-настоящему «вкусные» объекты сметают в первые же секунды публичного предложения. А если объект «дожил» до последних этапов торгов и стоит сущие копейки – с ним точно что-то не так. Например, в квартире прописаны несовершеннолетние или земельный участок находится в глухой провинции.

Ликвидная недвижимость на аукционе продается по ценам, близким к рыночным!

И еще один момент. Очень интересные лоты с хорошим дисконтом на практике доступны немногим. «Избранные» создают целые команды и фирмы, через которые и выкупают лоты до публичного предложения.

Где искать информацию о предстоящих торгах и аукционах по банкротству

Найти интересующую информацию легче, чем может показаться. Итак, условно поиск объектов (лотов) можно разбить на три группы:

  1. Официальные источники, в которых публикуется информация обо всех торгах.
  2. Конкретные площадки, на которых организуются торги по банкротству (см. ниже).
  3. Сервисы-агрегаторы, которые собирают информацию из первых двух и выдают ее в более удобном и систематизированном виде.

Давайте разберемся подробнее с каждым из этих пунктов. На самом деле тут все довольно просто.

Официальные источники информации о торгах по банкротству:

  • «КоммерсантЪ» (очень неудобный поиск). Есть все данные о банкротстве, по закону именно там обязаны публиковать;
  • Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (Федресурс). 

Если вы боитесь что-то пропустить, можно проверять данные и там, и там. Но вообще смысла в этом нет.

TOP-10 самых крупных площадок, на которых проходят торги с аукционов по банкротству:

  • Российский аукционный дом (lot-online);
  • Центр реализации;
  • Сбербанк АСТ;
  • Межрегиональная электронная торговая система;
  • «Фабрикант»;
  • ;
  • B2B-центр;
  • электронная площадка «Аукционы Сибири»;
  • Аукционный тендерный центр;
  • RUSSIA Online.

Вы сами видите, как распределяется поток имущества. Исходя из этого, можете выбирать, каким площадкам больше всего уделять внимания.

Законы о несостоятельности и банкротстве

Напоследок рекомендуем изучить законодательство, которое регламентирует аукционы по банкротству. Напомним, что с 1 октября 2015 года закон о банкротстве физических лиц вступил в силу.А для юридических лиц процедура продажи имущества с аукционов по банкротству регламентируется законом «О несостоятельности (банкротстве)» в РФ N 127-ФЗ от . Его стоит изучить в первую очередь.

В случае банкротства юридического лица по решению суда его имущество (недвижимость, спец.техника, материалы и оборудование, а также дебиторская задолженность) передается арбитражному управляющему. И тот организует торги по банкротству.

Как поучаствовать в аукционе по банкротству?

Раньше все, что нужно было сделать для победы на торгах – вовремя зайти на сайт и подать заявку первым. Это позволяло использовать ботов, так как робот может мониторить сайт аукционов и оставлять заявки автоматически. Сейчас все стало немного сложнее, зато схема покупки имущества физических или юридических лиц стала прозрачнее.

Прежде всего, вам нужно получить собственную электронную подпись, которая потребуется для оформления электронных документов при участии в торгах – ЭЦП для торгов по банкротству обойдется вам в 5-6 тыс. рублей.

Далее следует зайти на сайт торгов, найти список торгов и пройти аккредитацию по конкретной площадке – для этого обычно достаточно подготовить список документов и заполнить заявление.

После следует найти интересующий вас лот и приступаете к его изучению – посмотрите на список документов по объекту, если речь идет о дорогостоящей недвижимости, то советуется съездить на объект и провести его личный осмотр.

Далее остается лишь дождаться запуска нового этапа торгов и подать заявку. Учтите, что для участия в торгах необходимо внести залог в размере 10-20% от стоимости лота. Если вы выиграли электронные торги, то покупка имущества возможна через оплату оставшейся суммы за вычетом залога.

Фото 6

Как проводятся аукционы?

Продажа имущества должников происходит почти сразу после объявления их банкротства. Торги проводятся в три этапа: во время первого площадки аукционов позволяют делать ставки лишь на повышение цены, то есть объявляется начальная стоимость лотов и она может быть в ходе торгов только повышена. Второй этап организуется по похожей схеме, только начальная цена лотов оказывается снижена. Ставки от физических и юридических лиц принимаются только на повышение.

Самые интересный этап, который и позволяет приобретать имущество буквально за копейки, это третий этап. Он называется публичное предложение и лоты могут быть проданы за любую предложенную цену, то есть цена может быть существенно снижена. На этом этапе квартира может быть продана по цене в 2-3 раза ниже рыночной стоимости.

Проблема заключается в том, что обычно аукционы не доходят до третьего этапа, поэтому покупка имущества по чрезвычайно низкой цене – очень редкий случай. Как правило, имущество продается в ходе первого этапа торгов, реже – во время второго, когда сэкономить на покупке можно до 30% его стоимости.

И не думайте, что на какой-нибудь аукцион забудут обратить внимание и квартира, представляющая самый центр Москвы, после двух этапов незаметно перейдет на третий и вы сможете легко ее купить за смешную сумму. За аукционами по банкротству следят профессиональные компании и множество физических лиц, задача которых как раз заключается в заработке на подобных торгах.

Недвижка - лакомный кусок на торгахЧто потом можно сделать с недвижимостью, купленной на торгах по банкротству

Источники

Использованные источники информации.

  • https://gdeikakzarabotat.ru/nedvizhimost/kak-vyigryvat-torgi-po-bankrotstvu-i-priobretat-imushhestvo-za-kopejki.html
  • https://tinvest.org/pokupka-nedvizhimosti-s-aukcionov
  • http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/torgi-i-auktsiony-po-bankrotstvu.html
  • https://myestate.club/kuplya-prodazha/priobretenie-nedvizhimogo-imushhestva.html
  • https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/aukcion-2.html
  • https://23kvartiri.ru/prodazha-nedvizhimosti-po-aukcionu-podvodnye-kamni/
  • https://www.deltacredit.ru/blog/nedvizhimost/vopros-otvet-kak-kupit-kvartiru-na-auktsione/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий